A közepes és nagyobb sűrűségű lakóövezetek általában a központi és regionális üzleti negyedek közelében találhatók, és általában a tömegközlekedési eszközök közelében vannak feltérképezve. Ezekre a területekre jellemzőek a tömörebb épületek, a nagyobb építménymagasságok és a kisebb sűrűségű területekhez képest kevesebb autóhasználat. Az alacsonyabb sűrűségű lakóövezetekhez hasonlóan azonban ezeknek a városrészeknek a jellege is széles skálán mozog. Néhányat kizárólag sorházak, másokat alacsony bérházak vagy magas épületek, megint másokat pedig az összes épülettípus keveréke határoz meg.
A közepes és nagyobb sűrűségű lakónegyedek nagyjából a kontextuális vagy a nem kontextuális negyedek közé sorolhatók.
Nem kontextuális
A nem kontextuális negyedeket általában ott térképezik fel, ahol az épülettípusok változatos keveréke és nincs uralkodó kontextus. Az R6, R7-1, R7-2, R8, R9 és R10 nem kontextuális kerületek. Az 1961-ben bevezetett, ezekre a körzetekre vonatkozó tömegszabályozás az utcától hátrébb eső, nyílt térrel körülvett, magassági korlátok nélküli épületek építését ösztönzi. Az épületforma az 1950-es években népszerű “torony a parkban” várostervezési elképzelés terméke.
Az R6-tól az R9-es körzeteknél a tömegre vonatkozó előírásokat magassági tényezőre vonatkozó előírásokként ismerik, ahol az épületek méretét olyan összetett szabályrendszer határozza meg, amely a különböző magassági tényezők, alapterületarányok és szabadterületarányok közötti összefüggést tartalmazza. Az egyes kerületekre vonatkozó egységes alapterület-arány helyett magasabb alapterület-arányok megengedettek a magas épületek esetében azokon a telkeken, ahol nagy kiterjedésű szabad területeket lehet biztosítani. Kisebb telkeken, ahol kevesebb nyílt tér kialakítására van lehetőség, alacsonyabb szintterületi arányok megengedettek. Általában minél nagyobb a telek mérete, annál magasabb épületet lehet építeni.
Az R10 kerületekben nincsenek magassági tényezők vagy szabad terület arányok. Minden övezeti telekre, függetlenül annak méretétől, 10,0 alapterület-arány vonatkozik. A szabad területet a telekfedettségi követelmény szabályozza.
Az R6-tól az R10-ig terjedő nem kontextuális kerületekben nincsenek magassági korlátok a nem kontextuális épületek számára. Ehelyett az épület nem lépheti át az égbolt kitettségi síkot, amely az utcavonal feletti meghatározott alapmagasságtól befelé lejt. Ezért minél hátrébb van az épület az utcavonaltól, annál magasabb lehet.
Az R9 és R10 kerületekben, valamint az R9 vagy R10 lakóövezetnek megfelelő kereskedelmi kerületekben a fejlesztők választhatják a toronyszabályozás szerinti építést, amely lehetővé teszi, hogy egy épület áthaladjon az égbolt kitettségi síkján. Nagy magasságú épületek is lehetségesek, ha toronyként épülnek. A túlnyomórészt lakóövezetekben a túlzott toronymagassággal kapcsolatos aggodalmakra válaszul 1994-ben bevezették a torony-az-alapon szabályozást. Az R9 és R10 kerületekben, valamint az R9 vagy R10 lakóövezetnek megfelelő C1 és C2 kerületekben a széles utcákon minden lakótornyot egy öt és nyolc emelet közötti, az utcavonalon épített épületalap fölé kell építeni. Különleges alapterület-szabályok biztosítják, hogy a tornyok magassága ne haladja meg a kb. 35 emeletet.
A magassági tényezővel és a toronyépítéssel szemben egyaránt alternatívaként a minőségi lakásprogramot vezették be az 1980-as években, amely a magassági tényezővel vagy a toronyépítéssel kapcsolatos előírások helyett bármely R6-tól R10-ig terjedő, nem kontextuális kerületben lehetőségként alkalmazható. A Quality Housing tömegszabályozás nagyobb telekfedettséget és sok esetben nagyobb FAR-t tesz lehetővé, cserébe a környező környezethez gyakran jobban illeszkedő magassági korlátozásokért.
Kontextuális kerületek
A kontextuális kerületek célja a város hagyományos, közepes és nagyobb sűrűségű kerületeinek léptékének és formájának megőrzése. Ezeket az A, B, D vagy X betűs utótaggal ellátott körzeteket (R6A, R6B, R7A, R7B, R7D, R7X, R8A, R8B, R8X, R9A, R9D, R9X, R10A és R10X) ott térképezik fel, ahol a hasonló méretű és formájú épületek erős szomszédsági környezetet alkotnak, vagy ahol az átépítés egységes környezetet teremtene. Az ezekre a körzetekre vonatkozó tömegszabályok a Minőségi Lakhatási Szabályzat néven ismertek.
A Minőségi Lakhatási Programot az 1980-as években hozták létre a szomszédokkal harmonizáló, magas minőségű lakások előmozdítása érdekében, és azokra az aggodalmakra adott válaszként, hogy a magassági tényezővel rendelkező épületek gyakran nem illeszkednek a környező szomszédsághoz. A program minden kerülethez egységes alapterület-arányt rendel, és olyan tömegszabályokat tartalmaz, amelyek jellemzően rövidebb és nagyobb telekfedettségű épületeket eredményeznek, mint a magassági tényezővel rendelkező épületek. A magassági korlátok, az épületek utcai falának a szomszédos épületekhez viszonyított elhelyezésére vonatkozó szabályok, valamint az utcai fal minimális és maximális magasságára vonatkozó szabályok a környezetükkel összeegyeztethető épületek kialakítását elősegítő kontextuális szabályok közé tartoznak. Az épületek előtti földszinti visszalépéseket be kell ültetni, a parkolóhelyeket pedig mélygarázsban vagy az épület mögött vagy oldalán kell elhelyezni – soha nem az épület előtt. Mivel kevesebb szabad terület áll rendelkezésre a parkoláshoz, valamivel kevesebb parkolóhelyet kell biztosítani, mint a magassági tényezővel rendelkező fejlesztések esetében.
A Minőségi lakásprogram egy olyan szabályrendszert is megállapít, amely magában foglalja a minimális lakásméreteket, a rekreációs terekre vonatkozó követelményeket és a fejlesztők ösztönzését az olyan kényelmi szolgáltatások biztosítására, mint a mosókonyha és a nappali fény a folyosókon. A Minőségi Lakhatási Program valamennyi szabálya és előírása kötelező a kontextuális R6-R10 kerületekben. Az 1980-as évek óta városszerte több száz területet soroltak át kontextuális körzetekké.
A nem kontextuális körzetekben választható minőségi lakhatási szabályok
A nem kontextuális R6-R10 körzetekben a fejlesztők a magassági tényező vagy a toronyszabályok helyett választhatják a választható minőségi lakhatási programot. Például egy Manhattanen kívüli R6 kerületben egy széles utcában az építtető választhatja a választható R6 tömegszabályok szerinti építkezést (amelyek megegyeznek a kontextuális R6A kerületre vonatkozó szabályokkal). Általánosságban elmondható, hogy az előírások lehetővé teszik az utcavonalon vagy annak közelében elhelyezkedő, mérsékelten nagyobb, de alacsonyabb épületek építését, több lakással, mint ami a nem kontextuális előírások alapján megvalósítható lenne, így ösztönözve a középmagas lakóépületeket, amelyek sok környék hagyományos léptékét tükrözik. Bár a magassági korlátozásokért cserébe nagyobb telekfedettség és gyakran nagyobb FAR érhető el, néha a magassági tényezőre vonatkozó előírások előnyösebbek lehetnek, mert a környező tömbök nem rendelkeznek egységes karakterrel, vagy mert a magasabb épület által elérhető kilátás felülmúlja a nagyobb tömeg előnyeit. A fejlesztőknek meg kell határozniuk, hogy a két szabályozás közül melyik a megfelelőbb egy adott területre, de nem keverhetik a kettőt ugyanazon a telken. A magassági tényezővel rendelkező épületek esetében megengedett magasabb építménymagasságok például nem kombinálhatók a minőségi lakóépületek esetében megengedett nagyobb telekfedettséggel.
Más övezeti körzetek: R7-3, R9-1, R10H
Az R7-3 és az R9-1 körzetek, ahol különleges tömeg-, magasság- és visszahúzódási rendelkezések alkalmazandók, csak vízparti területeken és bizonyos különleges rendeltetésű körzetekben térképezhetők le. Az R7-3 körzetet a Hunters Point különleges körzetben és a Williamsburg vízpartja mentén jelölték ki.
Az R10H körzet, amely a lakó- és közösségi létesítményhasználat mellett különleges engedéllyel átmeneti szállodákat is engedélyez, csak a Central Park South és a Fifth Avenue mentén, a Keleti 59. és Keleti 61. utca között Manhattanben jelölték ki.