The Housing Bubble Of 2021
So let’s look at conditions today, and see if we can draw upon our knowledge of the last bubble to see where the market sits today.
Let’s start by looking at the current demand. Is it purely organic, or is there an outside influencer heightening demand?
Demand For Homes In Tallahassee
The following graph shows the number of homes sold each year from January through October.
The amount of homes sales happening right now shows strong demand, but not at the levels we saw as the bubble formed from 2004 through 2006. És ezt vegyük figyelembe.
Népességünk nagyobb, mint akkoriban volt, ezért ma nagyobb szerves keresletet várnánk a lakások iránt, mint tizenöt évvel ezelőtt. Ez tehát azt jelenti, hogy biztonságban vagyunk?
Egyáltalán nem. Mert van egy külső befolyásoló tényező, amely hatással van a keresletre. A történelmi mélységű alacsony jelzáloghitel-kamatlábak, amelyek a COVID által sújtott gazdaság élénkítése érdekében a kormány közbelépésének eredménye, ma hihetetlenül kedvezővé tették az otthonok megfizethetőségét. Az emberek 3% alatti kamatlábak mellett vesznek fel kölcsönt lakásvásárlásra, és ez megnövekedett keresletet eredményezett.
A fenti grafikon azt mutatja, hogy ez a megnövekedett kereslet azonban nem tarthatatlan szinten van. De mélyebbre kell ásnunk.
A Tallahassee-ben eladó lakások kínálata alacsony
A következő grafikon a Tallahassee-ben eladó lakások kínálatát mutatja az idők folyamán. Pirossal a valós kínálat, míg kékkel a relatív kínálat (a lakások hónapok óta tartó kínálata) látható.
A grafikon azonnal egészen más képet mutat, mint amit 2006-ban láttunk. Az eladó lakások kínálata nem növekszik, sőt, valójában csökken.
A fenti grafikon kék vonalai a lakások kínálatát mérik a kereslet jelenlegi üteméhez képest, és azt látjuk, hogy jelenleg mindössze 3,4 hónapnyi eladó lakáskínálat van (ami körülbelül 1/4-e annak, ami az ingatlanbuborék kipukkanása után volt).
Ahelyett tehát, hogy egy kipukkadni készülő ingatlanbuborékot látnánk, valójában azokat a jeleket látjuk, amelyeket egy ingatlanbuborék kialakulása előtt több évvel várnánk.
Magas keresletet és csökkenő kínálatot látunk. Ahhoz, hogy buborék alakuljon ki, azt kell látnunk, hogy a lakásépítők bejönnek, és fenntarthatatlan ütemben kezdenek el lakásokat építeni. Ez nyilvánvalóan nem történik meg.
Újlakás-építési termelési szintek
A következő grafikon az elmúlt harminc év újlakás-építési tevékenységét mutatja Tallahassee-ben.
Az ingatlanbuborék tetőzésekor, 2006-ban havi 140 új lakás építését engedélyezték, ma azonban kevesebb mint 50-et látunk havonta. Valójában az 1990-es években az átlagos szám közelebb volt a havi 100-hoz.
A grafikon megtekintése után aggódik amiatt, hogy az építők ma túl sok lakást építenek? Fenntarthatatlan szintre emeljük a termelést? Nem úgy tűnik.
Az alacsony piaci készlet, valamint az alacsony jelzálogkamatok által táplált lázas kereslet miatt el kellene gondolkodnia azon, hogy mi a fenét csinálnak az építők? Miért nem építenek több házat?
Az új építés költségei egyre gyorsabban emelkednek
A lakásépítés költségei egyre magasabbak. A meglévő lakások (még) nem tartanak lépést, így az új lakások piacát lágyítja a megszerzésük költsége.
Jelenleg azt látjuk, hogy az átlagos új lakás körülbelül 60%-kal kerül többe, mint az átlagos meglévő lakás. A piac, amelynek oly nagy szüksége van több otthonra, nem engedheti meg magának azt, amennyibe ezek megépítése kerül.
És a probléma csak rosszabb lesz.
Ha azt hiszi, hogy a minimálbér 55%-os növekedése 2005 óta nincs hatással az új lakások árának emelkedésére, akkor el fog ájulni attól, ahogy a költségek most tovább emelkednek.
Párosítsuk a növekvő béreket a telekfejlesztés megnövekedett költségeivel és a földterület szűkösségével, és nem fog sokáig tartani, amíg egy új építésű kezdő otthon több mint 500 ezer dollárba kerül Tallahassee-ben. Várhatóan ez legkésőbb 2025-ben valósággá válik.
Most a medián lakásár Tallahassee-ben körülbelül 215 ezer dollár, míg az új lakások medián ára 300 ezer dollár. Figyelembe véve, hogy az idén otthont vásárló tallahasseiek mindössze 20%-a költött 300K dollárt vagy annál többet, érthető, miért nem építenek az építők. Nem tudnak olyan áron házat építeni, amit a legtöbb lakásvásárló megengedhet magának.
Az igazság a 2021-es lakásbuborékról
Itt az igazság a 2021-es lakásbuborékról. Nem fog bekövetkezni. Nem történhet meg.
Elképzelhető, hogy a jövőben újabb lakásbuborék alakul ki, de 2021-ben biztosan nem fog. Nincs okunk azt hinni, hogy az építők a közeljövőben képesek lesznek túlkínálatot biztosítani ezen a piacon.
A jelzálogkamatok emelkedésével a kereslet csökkenésére számítok. De vajon 2021-ben jelentősen emelkednek-e a kamatlábak? Kétlem, de bármennyire is gyorsan mozognak, ez nem fogja buborékba taszítani a piacot.
Sőt, gyanítom, hogy a Fed 2021-ben dilemmában találja magát. A Fed alacsonyan akarja majd tartani a kamatokat, hogy ösztönözze a gyengélkedő gazdaságot, de emelni akarja majd a kamatokat, hogy visszaszorítsa a lakáspiacot és az ingatlanok felértékelődésének hipertempóját.
Ha a kamatok mégis emelkednek, akkor valószínűleg konzervatívan teszik majd, mivel nem tudom elképzelni, hogy törékeny gazdaságunk sokat elbírna ebben a tekintetben. Ettől függetlenül arra kell számítanunk, hogy a készlethiány egész 2021-ben fennmarad. Ez a lakásbuborék teljes ellentéte! A hiány jóval 2022-ben is folytatódni fog.
2022 még elég messze van ahhoz, hogy más tényezők is veszélybe sodorhassák a piacot, de egyszerűen nem úgy tűnik, hogy ma a piac túlépítésével kellene foglalkoznunk.
A lakáspiac egyetlen aggodalma a lassulás, ami természetesen bekövetkezik, ahogy a jelzáloghitel-kamatok normálisabb szintre kerülnek. Ez még mindig nem fog lakásbuborékot létrehozni, mivel a piac kínálati oldalát túl sok éven át figyelmen kívül hagyták, és a mai kereslet összhangban van a növekvő népességünk szerves igényeivel.
Több lakásra van szükségünk, hogy fedezzük a Tallahassee-ben folytatódó lassú népességnövekedést, és egy lakásbuborékhoz a kereslet csökkenésével a kínálati oldal robbanása szükséges.
Ha nem történik jelentős gazdasági változás (például az állam nem költözteti ki a kormányát Tallahassee-ből), nincs lakásbuborék a látható horizonton, és 2021-ben biztosan nem.