I distretti residenziali a densità moderata e superiore si trovano generalmente vicino ai distretti commerciali centrali e regionali e sono di solito mappati in prossimità del trasporto di massa. Queste aree sono caratterizzate da edifici più voluminosi, una maggiore gamma di altezze degli edifici e meno proprietà di automobili rispetto alle aree a bassa densità. Come i quartieri di residenza a bassa densità, tuttavia, il carattere di questi quartieri varia ampiamente. Alcuni sono definiti interamente da case a schiera, altri da case basse o edifici alti e altri ancora da un misto di tutti i tipi di edifici.
I quartieri residenziali a media e alta densità sono caratterizzati in generale come contestuali o non contestuali.
Non contestuali
I quartieri non contestuali sono generalmente mappati dove c’è un mix diversificato di tipi di edifici e nessun contesto predominante. R6, R7-1, R7-2, R8, R9 e R10 sono quartieri non contestuali. I regolamenti di massa per questi quartieri, introdotti nel 1961, incoraggiano lo sviluppo di edifici senza limiti di altezza, arretrati rispetto alla strada e circondati da spazi aperti. La forma dell’edificio è un prodotto della visione “torre nel parco” della pianificazione urbana popolare negli anni ’50.
Nei distretti da R6 a R9, le regole di massa sono note come regole del fattore di altezza, dove la dimensione di un edificio è determinata da un complesso insieme di regole che coinvolgono l’interrelazione tra una serie di fattori di altezza, rapporti di superficie del pavimento e rapporti di spazio aperto. Invece di un singolo rapporto di superficie di pavimento per ogni distretto, sono permessi rapporti di superficie di pavimento più alti per edifici alti su lotti dove possono essere fornite grandi aree di spazio aperto. Rapporti di superficie più bassi sono permessi su lotti più piccoli dove è possibile avere meno spazio aperto. In generale, più grande è la dimensione del lotto, più alto è l’edificio permesso.
Nei distretti R10 non ci sono fattori di altezza o rapporti di spazio aperto. Ogni lotto, indipendentemente dalle sue dimensioni, ha un rapporto di superficie di pavimento di 10,0. Lo spazio aperto è controllato da un requisito di copertura del lotto.
Non ci sono limiti di altezza per edifici non contestuali nei distretti non contestuali da R6 a R10. Invece, a un edificio non è permesso di penetrare un piano di esposizione del cielo, che si inclina verso l’interno da una specifica altezza di base sopra la linea della strada. Di conseguenza, più un edificio è arretrato rispetto alla linea della strada, più alto può essere.
Nei distretti R9 e R10, così come nei distretti commerciali con un equivalente distretto residenziale R9 o R10, gli sviluppatori possono scegliere di costruire secondo le regole delle torri, che permettono ad un edificio di penetrare un piano di esposizione del cielo. Edifici di grande altezza sono possibili se costruiti come torri. In risposta alle preoccupazioni di un’eccessiva altezza delle torri in aree prevalentemente residenziali, nel 1994 sono stati introdotti dei regolamenti per le torri su una base. Tutte le torri residenziali su strade larghe nei distretti R9 e R10, e nei distretti C1 e C2 con un equivalente del distretto residenziale R9 o R10, devono essere costruite sopra una base dell’edificio tra i cinque e gli otto piani che è costruita alla linea della strada. Regole speciali sull’area del pavimento assicurano che l’altezza delle torri non superi approssimativamente i 35 piani.
Per incoraggiare un’alternativa sia agli edifici a fattore di altezza che agli edifici a torre, il Programma Quality Housing è stato introdotto negli anni ’80 e può essere usato come opzione al posto dei regolamenti a fattore di altezza o a torre in qualsiasi distretto non contestuale da R6 a R10. I regolamenti di massa del Quality Housing permettono una maggiore copertura del lotto e, in molti casi, una maggiore FAR in cambio di limiti di altezza che sono spesso più compatibili con il contesto circostante.
Distretti contestuali
I distretti contestuali sono progettati per mantenere la scala e la forma dei quartieri tradizionali della città a media e alta densità. Questi distretti, che hanno un suffisso A, B, D o X (R6A, R6B, R7A, R7B, R7D, R7X, R8A, R8B, R8X, R9A, R9D, R9X, R10A e R10X) sono mappati dove edifici di dimensioni e forme simili formano un forte contesto di quartiere, o dove la riqualificazione creerebbe un contesto uniforme. I regolamenti di massa per questi distretti sono noti come regolamenti Quality Housing.
Creato negli anni ’80 per promuovere alloggi di alta qualità in armonia con i suoi vicini, il programma Quality Housing era una risposta alle preoccupazioni che gli edifici a fattore di altezza erano spesso fuori scala con il quartiere circostante. Il programma assegna un singolo rapporto di superficie di pavimento ad ogni distretto, e include regolamenti di massa che tipicamente producono edifici che sono più corti e hanno una maggiore copertura del lotto rispetto agli edifici a fattore di altezza. I limiti di altezza, le regole per il posizionamento del muro stradale di un edificio in relazione agli edifici vicini, e le regole che governano l’altezza minima e massima di un muro stradale sono tra i regolamenti contestuali che promuovono lo sviluppo di edifici che sono compatibili con i loro dintorni. Gli arretramenti del livello del suolo di fronte a un edificio devono essere piantati e i parcheggi devono essere situati in un garage sotterraneo o dietro o a lato di un edificio – mai di fronte all’edificio. Poiché meno spazio aperto è disponibile per il parcheggio, è richiesto un parcheggio leggermente inferiore rispetto agli sviluppi del fattore di altezza.
Il Quality Housing Program stabilisce anche una serie di regole che includono dimensioni minime degli appartamenti, requisiti di spazio ricreativo e incentivi per gli sviluppatori a fornire servizi come lavanderie e luce naturale nei corridoi. Tutte le regole e i regolamenti del Quality Housing Program sono obbligatori nei quartieri contestuali da R6 a R10. Dal 1980, centinaia di aree in tutta la città sono state rizonate come quartieri contestuali.
Regolamenti opzionali per la qualità dell’alloggio in quartieri non contestuali
Nei quartieri non contestuali da R6 a R10, gli sviluppatori possono scegliere il programma opzionale per la qualità dell’alloggio invece del fattore di altezza o dei regolamenti sulle torri. Per esempio, su una strada larga in un distretto R6 fuori Manhattan, uno sviluppatore può scegliere di costruire secondo le norme opzionali R6 (che sono le stesse di un contestuale distretto R6A). In generale, i regolamenti permettono edifici moderatamente più grandi ma più bassi posti sulla linea della strada o vicino ad essa, con più appartamenti di quelli che potrebbero essere raggiunti con regolamenti non contestuali, come un modo per incoraggiare gli edifici di appartamenti di media altezza che riflettono la scala tradizionale di molti quartieri. Anche se una maggiore copertura del lotto e, spesso, una maggiore FAR possono essere ottenute in cambio di limiti di altezza, a volte i regolamenti del fattore di altezza possono essere preferibili perché gli isolati circostanti non hanno un carattere coerente o perché le viste raggiungibili da un edificio più alto superano i vantaggi di una maggiore massa. Gli sviluppatori devono determinare quale dei due insiemi di regolamenti è più appropriato per ogni dato sito, ma non possono combinare i due sullo stesso lotto. Le altezze più alte permesse per gli edifici a fattore di altezza, per esempio, non possono essere combinate con la maggiore copertura del lotto permessa per gli edifici Quality Housing.
Altri distretti di zonizzazione: R7-3, R9-1, R10H
I distretti R7-3 e R9-1, in cui si applicano speciali disposizioni in materia di ingombro, altezza e arretramento, possono essere mappati solo all’interno delle aree del lungomare e di certi distretti a scopo speciale. R7-3 è mappato all’interno del Distretto Speciale di Hunters Point e lungo il lungomare di Williamsburg.
R10H, un distretto che permette hotel transitori con un permesso speciale in aggiunta agli usi residenziali e alle strutture comunitarie, è mappato solo lungo Central Park South, e la Quinta Avenue tra la 59esima e la 61esima Strada Est a Manhattan.