The Housing Bubble Of 2021
So let’s look at conditions today, and see if we can draw upon our knowledge of the last bubble to see where the market sits today.
Let’s start by looking at the current demand. Is it purely organic, or is there an outside influencer heightening demand?
Demand For Homes In Tallahassee
The following graph shows the number of homes sold each year from January through October.
The amount of homes sales happening right now shows strong demand, but not at the levels we saw as the bubble formed from 2004 through 2006. E considerate questo.
La nostra popolazione è più grande di allora, quindi ci si aspetterebbe di vedere un livello più alto di domanda organica di case oggi rispetto a quindici anni fa. Questo significa che siamo al sicuro?
Niente affatto. Perché c’è un fattore esterno che sta avendo un impatto sulla domanda. I tassi di interesse ipotecari storicamente bassi, il risultato dell’intervento del governo per stimolare l’economia devastata dal COVID, hanno reso l’accessibilità delle case un’incredibile opportunità oggi. Le persone stanno prendendo in prestito denaro per comprare case a tassi inferiori al 3%, e questo ha causato un aumento della domanda.
Il grafico sopra mostra che questa domanda aumentata non è però a livelli insostenibili. Ma dobbiamo scavare più a fondo.
L’offerta di case in vendita a Tallahassee è bassa
Il seguente grafico mostra l’offerta di case in vendita a Tallahassee nel tempo. L’offerta reale è mostrata in rosso, mentre l’offerta relativa (mesi di fornitura di case) è mostrata in blu.
Questo grafico mostra subito un’immagine molto diversa da quella che abbiamo visto nel 2006. L’offerta di case in vendita non sta aumentando, anzi, sta diminuendo.
Le linee blu nel grafico qui sopra misurano l’offerta di case rispetto al tasso attuale della domanda, e vediamo che ci sono solo 3,4 mesi di offerta di case in vendita in questo momento (che è circa 1/4 di quello che era dopo lo scoppio della bolla immobiliare).
Quindi, invece di vedere una bolla immobiliare pronta a scoppiare, stiamo effettivamente vedendo i segni che ci si aspetterebbe di vedere diversi anni prima della formazione di una bolla immobiliare.
Vediamo una domanda elevata e un’offerta in calo. Perché ci sia una bolla, dovremo vedere i costruttori di case arrivare e iniziare a costruire case a tassi insostenibili. Questo chiaramente non sta accadendo.
Livelli di produzione della costruzione di nuove case
Il seguente grafico mostra la nuova attività di costruzione a Tallahassee negli ultimi trent’anni.
Abbiamo visto 140 nuove case autorizzate al mese quando la bolla immobiliare è cresciuta nel 2006, ma oggi ne vediamo meno di 50 al mese. Infatti, il numero medio negli anni ’90 era più vicino a 100 al mese.
Dopo aver visto questo grafico, siete preoccupati che i costruttori oggi stiano costruendo troppe case? Stiamo aumentando la produzione a livelli insostenibili? Certamente non sembra così.
Il basso inventario nel mercato, accoppiato con la domanda febbrile alimentata dai bassi tassi di interesse sui mutui dovrebbe farvi chiedere cosa diavolo stanno facendo i costruttori? Perché non stanno costruendo più case?
I costi delle nuove costruzioni si stanno muovendo più in alto, più velocemente
I costi per costruire case stanno solo aumentando. Le case esistenti non stanno tenendo il passo (ancora), quindi il mercato delle nuove case è ammorbidito dal costo per acquisirle.
In questo momento, vediamo che la casa nuova media costa circa il 60% in più della casa esistente media. Il mercato che ha così disperatamente bisogno di più case non può permettersi quello che costa costruire.
E il problema può solo peggiorare.
Se pensate che la crescita del 55% del salario minimo dal 2005 non abbia avuto alcuna influenza sull’aumento dei prezzi delle nuove case, allora sarete spazzati via da come i costi aumenteranno ora andando avanti.
Accoppiate l’aumento dei salari con l’aumento dei costi di sviluppo del terreno e la scarsità della terra e non passerà molto tempo prima che una casa di nuova costruzione costi più di $500K a Tallahassee. Mi aspetto di vedere questa realtà non più tardi del 2025.
In questo momento, il prezzo mediano della casa a Tallahassee è di circa $215K, mentre il prezzo mediano della nuova casa è di $300K. Considerando che solo il 20% degli abitanti di Tallahassee che hanno acquistato case quest’anno ha speso $300K o più, si può capire perché i costruttori non stanno costruendo. Non possono costruire una casa ad un prezzo che la maggior parte degli acquirenti può permettersi.
La verità sulla bolla immobiliare del 2021
Ecco la verità sulla bolla immobiliare del 2021. Non accadrà. Non può accadere.
È possibile che un’altra bolla immobiliare possa verificarsi in futuro, ma certamente non accadrà nel 2021. Non c’è ragione di credere che i costruttori saranno in grado di sovraccaricare questo mercato nel prossimo futuro.
Mi aspetto di vedere la domanda diminuire quando i tassi di interesse sui mutui aumenteranno. Ma i tassi saliranno significativamente nel 2021? Ne dubito, ma non importa quanto velocemente si muoveranno, non metteranno il mercato in una bolla.
In effetti, sospetto che la Fed si troverà in un dilemma nel 2021. La Fed vorrà mantenere i tassi bassi per stimolare l’economia in difficoltà, ma vorrà aumentare i tassi per tenere a freno il mercato immobiliare e l’iper tasso di apprezzamento degli immobili.
Se i tassi saliranno, molto probabilmente lo faranno in modo conservativo, poiché non posso immaginare che la nostra fragile economia riesca a fare molto al riguardo. Indipendentemente da ciò, dovremmo aspettarci che le carenze di inventario esistano per tutto il 2021. Questo è il completo opposto di una bolla immobiliare! Le carenze continueranno fino al 2022.
Il 2022 è ancora abbastanza lontano che altri fattori potrebbero spingere il mercato in pericolo, ma non sembra proprio che dovremmo preoccuparci oggi di un’eccessiva costruzione del mercato.
L’unica preoccupazione per il mercato immobiliare è il rallentamento che avverrà naturalmente quando i tassi di interesse sui mutui si sposteranno a livelli più normali. Questo ancora non creerà una bolla immobiliare, poiché il lato dell’offerta del mercato è stato ignorato per troppi anni e la domanda di oggi è coerente con le esigenze organiche della nostra popolazione in crescita.
Abbiamo bisogno di più case per coprire la lenta crescita della popolazione che continua a Tallahassee, e una bolla immobiliare richiede che il lato dell’offerta esploda mentre la domanda diminuisce.
A meno di un grande cambiamento economico (come lo Stato che sposta il suo governo fuori da Tallahassee), non c’è nessuna bolla immobiliare all’orizzonte, e certamente non nel 2021.