Istnieją zasadniczo cztery podstawowe rodzaje aktów notarialnych na Florydzie i kilka dodatkowych specjalistycznych opartych na tych czterech. Te cztery podstawowe rodzaje aktów notarialnych, w kolejności malejących korzyści dla obdarowanego, to: akt gwarancyjny, specjalny akt gwarancyjny, akt notarialny Fee Simple i akt notarialny Quit Claim. Ponadto, istnieją wyspecjalizowane akty notarialne, takie jak Personal Representative’s, Trustee’s, Guardian’s i Life Estate Deeds.
Wszystkie powyższe akty notarialne, z wyjątkiem Quit Claim Deed, wyraźnie przenoszą własność nieruchomości na zasadzie fee simple. „Fee simple” oznacza pełną i kompletną własność nieruchomości, która może być dziedziczona przez spadkobierców właściciela lub przekazana przez właściciela w testamencie lub w zaufaniu beneficjentom właściciela. W związku z tym prawo własności nieruchomości nie wygasa z chwilą śmierci właściciela i jest czymś więcej niż zwykłym prawem posiadania, które daje najemca.
Generalny Akt Gwarancyjny.
Generalny Akt Gwarancyjny jest najczęściej stosowanym aktem przy sprzedaży nieruchomości mieszkalnych. Jest to jeden z aktów notarialnych wymaganych w najczęściej stosowanych umowach dotyczących nieruchomości: (a) regularne i „AS IS” Mieszkaniowe Umowy Sprzedaży i Kupna, zatwierdzone przez Florida Realtors® i The Florida Bar, w paragrafie 18.H., i (b) Umowa Sprzedaży Mieszkaniowej i Kupna, zatwierdzona przez Florida Realtors®, w paragrafie 10. Ten akt notarialny nie tylko przenosi tytuł prawny do nieruchomości ze sprzedającego na kupującego, ale również zapewnia pewne „przymierza tytułu”. Przymierza te są gwarancje sprzedającego, które są wykonalne w sądzie przez kupującego przeciwko sprzedającemu, więc jeśli jedno z przymierzy lub obietnic jest nieprawdziwe, kupujący może uzyskać wyrok przeciwko sprzedającemu za szkody, które kupujący poniósł w wyniku przymierza lub obietnicy jest nieprawdziwe.
Generalny Akt Gwarancyjny zapewnia pięć przymierzy tytułu:
- Przymierze Seisin: Sprzedający faktycznie posiada przekazywaną nieruchomość, jest jej jedynym właścicielem i jedyną stroną w posiadaniu.
- Przymierze Prawa do Przeniesienia: Sprzedający ma prawo do przeniesienia własności nieruchomości.
- Przymierze przeciwko obciążeniom: Sprzedający zapewnia, że nie istnieją żadne nieujawnione lub niewidoczne obciążenia na przenoszonej nieruchomości.
- Przymierze spokojnego korzystania: Sprzedający oświadcza, że użytkowanie, posiadanie i korzystanie z nieruchomości przez kupującego nie będzie zakłócone lub „niespokojne” z powodu wady tytułu prawnego do nieruchomości.
- Przymierze Ogólnej Gwarancji: Sprzedawca będzie chronić kupującego przed szkodami spowodowanymi wadami tytułu i bronić kupującego przed wszelkimi roszczeniami innych osób do tytułu własności.
Ważne jest, aby stwierdzić, że pięć przymierzy tytułu, które sprzedawca daje w ogólnym akcie gwarancyjnym, są podane nie tylko w imieniu sprzedawcy, ale w imieniu wszystkich poprzednich właścicieli nieruchomości od początku czasu. Dlatego też, jeśli poprzedni właściciel naruszył jedno z pięciu przymierzy tytułu, tworząc w ten sposób obecną wadę tytułu, obecny sprzedawca jest odpowiedzialny za naprawienie wady. Ten obowiązek sprzedawcy do skorygowania wad tytułowych spowodowanych przez wcześniejsze działania i zaniechania poprzednich właścicieli jest istotną różnicą między Aktami Gwarancyjnymi a Specjalnymi Aktami Gwarancyjnymi.
Normalnie w tym miejscu wstawiłbym orzecznictwo, aby pokazać przykład sporu dotyczącego Ogólnego Aktu Gwarancyjnego. Jednakże, takie pozwy nie są już bardzo powszechne ze względu na zapewnienie ubezpieczenia tytułu na zamknięciu na sprzedaż nieruchomości. Obecnie kupujący zgłaszają roszczenia do swoich firm ubezpieczeniowych z tytułu szkód spowodowanych wadami tytułu. Zgłoszenie roszczenia ubezpieczeniowego jest zazwyczaj łatwiejsze niż (a) znalezienie sprzedawcy nieruchomości, (b) wniesienie pozwu, (c) wygranie sprawy przeciwko sprzedawcy i (d) zmuszenie sprzedawcy do zapłacenia wynikającego z tego wyroku. W rzeczywistości, te trudności i ich koszty są celem koncepcji ubezpieczenia tytułu własności i jego obecnej powszechności.
Na koniec, ważne jest, aby zauważyć, że udzielenie przez sprzedawcę Aktu Gwarancyjnego, niezależnie od tego, że posiada on wszystkie z poprzednich pięciu przymierzy tytułowych, nie gwarantuje kupującemu, że będzie on właścicielem nieruchomości określonej w Akcie Gwarancyjnym. Jeśli sprzedawca nie jest prawdziwym właścicielem nieruchomości, Akt Gwarancyjny nie przeniesie jej na kupującego. Podczas gdy kupujący będzie miał prawo pozwać sprzedającego za naruszenie prawdopodobnie wszystkich pięciu przymierzy tytułowych i uzyskać wyrok przeciwko sprzedającemu, jeśli sprzedający nie ma pieniędzy lub innych aktywów, którymi mógłby zapłacić kupującemu, Akt Gwarancyjny z jego przymierzami tytułowymi nie przyniesie kupującemu żadnych korzyści. Dlatego ważne jest, aby kupujący wymagać, że prawdziwy adwokat nieruchomości lub firmy tytuł wykonać wyszukiwanie tytułu i zapewnić im ubezpieczenie tytułu zapewniając, że gdy sprzedawca Warranty Deed jest rejestrowany, kupujący będzie miał dobre, zbywalne tytuł do nieruchomości.
Jest jedna specjalna wersja General Warranty Deed. Jest on znany jako Statutory Warranty Deed i jest to akt gwarancyjny ustawowo stworzony przez Florida Statutes Sections 689.02 i 689.03. Zasadniczo jest to skrócona wersja ogólnego dokumentu gwarancyjnego (General Warranty Deed), która zapewnia wszystkie pięć przymierzy tytułowych ogólnego dokumentu gwarancyjnego (General Warranty Deed) opisanych powyżej.
Sekcja 689.02 zapewnia formularz, który może być użyty w przypadku ustawowego dokumentu gwarancyjnego (Statutory Warranty Deed). Formularz ten skutecznie redukuje paragraf ogólnego aktu gwarancyjnego zawierający pięć (5) przymierzy tytułowych do jednego zdania:
„Grantodawca niniejszym w pełni gwarantuje tytuł do wspomnianego gruntu i będzie bronił go przed prawnymi roszczeniami wszystkich osób.”
Sekcja 689.03 stanowi, że ustawowy akt gwarancyjny zawiera wszystkie przymierza tytułu prawnego wynikające z prawa powszechnego, tak jakby przymierza te były wyraźnie określone w akcie notarialnym.
Specjalny akt gwarancyjny.
Podobnie jak w przypadku ogólnego aktu gwarancyjnego, specjalny akt gwarancyjny przekazuje tytuł prawny typu fee simple i zawiera te same pięć przymierzy tytułu prawnego. Specjalny Akt Gwarancyjny różni się tym, że zastosowanie pięciu przymierzy jest ograniczone tylko do okresu, w którym sprzedający był właścicielem nieruchomości. W konsekwencji, jeśli sprzedawca daje kupującemu Specjalny Akt Gwarancyjny, a kupujący następnie odkrywa, że poprzedni właściciel naruszył jedno z pięciu przymierzy tytułowych, tworząc bieżącą wadę tytułową, obecny sprzedawca nie jest odpowiedzialny za naprawienie wady, ponieważ sprzedawca nie naruszył przymierza.
Deal Fee Simple.
W przypadku aktu notarialnego typu Fee Simple, podobnie jak w przypadku aktów gwarancyjnych i specjalnych aktów gwarancyjnych, sprzedawca przekazuje tytuł prawny typu fee simple, ale w przeciwieństwie do aktów gwarancyjnych i specjalnych aktów gwarancyjnych, sprzedawca nie udziela żadnych gwarancji ani przymierzy dotyczących tytułu prawnego, po prostu przekazuje tytuł prawny typu fee simple.
Tak więc akt notarialny typu Fee Simple nie zawiera paragrafu gwarancyjnego ani przymierzy dotyczących tytułu prawnego. Zamiast tego, często w ich miejsce pojawia się tylko następujące stwierdzenie:
„The Grantee shall have and hold the said property in fee simple forever.”
The Quit Claim Deed.
Wbrew powszechnemu przekonaniu, Quit Claim Deed nie miał na celu i nie twierdzi, że faktycznie przekazuje jakikolwiek rodzaj własności nieruchomości, a tym bardziej własności typu fee simple. W rzeczywistości, nie zawiera on żadnych przymierzy tytułowych. Głównym celem Quit Claim Deed jest służyć jako narzędzie do czyszczenia tytułów własności i eliminacji wad tytułowych. Oferowanie Quit Claim Deed jest zwolnieniem i przeniesieniem, z lub bez wynagrodzenia, przez osobę, która ma lub może mieć roszczenie do jakiegoś prawa lub udziału w nieruchomości lub jej własności. To stąd pochodzi nazwa tego aktu, ponieważ dawca rezygnuje lub „rezygnuje” ze swojego „roszczenia” do nieruchomości, niezależnie od tego, co to może być.
Nawet jeśli podpisujący lub udzielający Quit Claim Deed otrzymuje wynagrodzenie, nie gwarantuje on, że przekazuje jakiekolwiek prawa własności do nieruchomości, a w rezultacie nie ponosi odpowiedzialności, jeśli żadne prawa własności nie są przekazywane. Zasadniczo, osoba, która podpisuje Quit Claim Deed mówi, że nie gwarantuje, że jest właścicielem lub ma ważne roszczenie do jakiejkolwiek części nieruchomości, lub jeśli tak, nie gwarantuje, jakiego rodzaju jest to własność, ale jeśli ma jakąkolwiek własność lub roszczenie, cokolwiek to jest, przenosi je na ciebie. Podczas gdy Quit Claim Deed nie daje wielu zapewnień swojemu odbiorcy, ma dwie cechy definiujące: (1) wszelkie interesy lub roszczenia, które podpisujący lub udzielający gwarancji faktycznie posiada są przekazywane, podczas gdy (2) podpisujący lub udzielający gwarancji zapewnia, że nie bierze na siebie żadnej odpowiedzialności podpisując Quit Claim Deed, niezależnie od tego, co jest lub nie jest przekazywane przez niego.
Specjalne odmiany aktów notarialnych.
Personal Representative’s, Trustee’s, and Guardian’s Deeds: Czasami osoby pełniące funkcje osobistych przedstawicieli, powierników i opiekunów sprzedają i przenoszą własność innych osób na nabywców. Osoby na tych stanowiskach służą w charakterze powierników. Osoba, która służy w charakterze powiernika prowadzi interesy w imieniu, lub obsługuje pieniądze innych osób, nie dla własnej korzyści, ale dla korzyści właścicieli, a powiernik musi działać w dobrej wierze i w zaufaniu w imieniu właścicieli. Konwencjonalnie, powiernicy, tacy jak osobiści przedstawiciele, powiernicy i opiekunowie, sprzedają i przekazują własność innych osób, o której zazwyczaj mają niewielką wiedzę i nie są jej właścicielami. Akty notarialne Personal Representative’s, Trustee’s i Guardian’s Deeds są w rzeczywistości oparte na Fee Simple Deeds, i odpowiednio, zazwyczaj nie mają żadnych przymierzy tytułowych lub gwarancji, ponieważ osobiści przedstawiciele, powiernicy i opiekunowie działają nie dla siebie, ale w imieniu innych, którzy są właścicielami nieruchomości. Ponieważ ich czyny nie mają żadnych gwarancji, osobistych przedstawicieli, powierników i opiekunów są chronione przed byciem uznanym za osobiście odpowiedzialne przez nabywców powinny właściwości powierników przekazać mają wady tytułowe. W niektórych przypadkach jednak, gdy umowa nieruchomości wymaga tego, Personal Representative’s, Trustee’s, lub Guardian’s Deed może być oparty na Warranty Deed lub Special Warranty Deed, a nie Fee Simple Deed. Te czyny są również powołane w najczęściej używanych umów nieruchomości: (a) zwykłe i „AS IS”. Umowy mieszkaniowe na sprzedaż i zakup, zatwierdzone przez Florida Realtors® i The Florida Bar, w paragrafie 18.H., i (b) Umowa na sprzedaż mieszkaniową i zakup, zatwierdzona przez Florida Realtors®, w paragrafie 10.
Life Estate Deeds: Life Estate Deeds są również regularnie oparte na Fee Simple Deed, ale mogą być podobne do Warranty Deed lub Special Warranty Deed. Te czyny przenoszą własność na osobę lub osoby dożywotnio lub dożywotnio, kończąc się w momencie śmierci jednej osoby lub ostatniej z ich śmierci w przypadku więcej niż jednej osoby. Ta własność jest znana jako „dożywotnia nieruchomość” i uprawnia posiadacza do posiadania, mieszkania i korzystania z nieruchomości przez całe życie. W akcie notarialnym stwierdza się, że po śmierci dożywotniego dzierżawcy nieruchomość jest własnością innej osoby lub osób w stanie wolnym. Własność tych osób jest nazywana „pozostałym udziałem”, a oni są nazywani „remaindermen”. Te czyny są wykorzystywane do planowania nieruchomości, zarówno w małych posiadłościach, aby uniknąć probacji, gdzie dom lub inny grunt jest głównym składnikiem majątku, jak i w dużych posiadłościach dla głównej rezydencji lub zagrody, gdzie właściciel(e) chce utrzymać korzyści prawne z zagrody, a także przy użyciu żywych lub odwołalnych trustów, aby uniknąć probacji i ewentualnie podatków od nieruchomości. Zazwyczaj właściciel nieruchomości przekazuje swoją własność sobie (i często swojemu małżonkowi) dożywotnio i przekazuje pozostałą część swoim spadkobiercom.
Sweeney Law, P.A. posiada bogate doświadczenie w sporządzaniu, rozpatrywaniu i prowadzeniu spraw sądowych dotyczących wszystkich rodzajów aktów własności
Brendan A. Sweeney, Esq…, LL.M., z Sweeney Law, P.A., butikowej kancelarii w Fort Lauderdale na Florydzie, regularnie zajmuje się kompleksowymi sprawami transakcyjnymi i spornymi na terenie całej Florydy. Brendan A. Sweeney, Esq., LL.M. jest adwokatem o ratingu AV Preeminent Martindale, który został uznany za Florida Super Lawyer w 2019 roku, Florida Legal Elite w 2019 roku oraz za Florida Super Lawyer Rising Star w 2018, 2017, 2016, 2015 i 2014 roku. Jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące aktu własności i/lub problemów, skontaktuj się z Sweeney Law, P.A. pod numerem (954) 440-3993 natychmiast, aby chronić swoje prawa. www.sweeneylawpa.com.
