Bostadsområden med måttlig och högre täthet finns i allmänhet i närheten av centrala och regionala affärsdistrikt och kartläggs vanligen i närheten av kollektivtrafiken. Dessa områden kännetecknas av mer omfattande byggnader, ett större utbud av byggnadshöjder och mindre bilinnehav än områden med lägre täthet. I likhet med bostadsområden med lägre täthet varierar dock karaktären på dessa områden mycket. Vissa definieras helt av radhus, andra av låga flerbostadshus eller höghus och ytterligare andra av en blandning av alla byggnadstyper.
Bostadsområden med måttlig och högre täthet karaktäriseras i stort sett som antingen kontextuella eller icke-kontextuella.
Non-kontextuella
Non-kontextuella områden kartläggs i allmänhet där det finns en varierad blandning av byggnadstyper och inget förhärskande sammanhang. R6, R7-1, R7-2, R8, R9 och R10 är icke-kontextuella distrikt. De regler som gäller för dessa distrikt, som infördes 1961, uppmuntrar utvecklingen av byggnader utan höjdbegränsningar som ligger tillbaka från gatan och är omgivna av öppna ytor. Byggnadsformen är en produkt av den vision av stadsplanering med ”torn i parken” som var populär på 1950-talet.
I R6- till R9-distrikten kallas bulkreglerna för höjdfaktorregler, där storleken på en byggnad bestäms av ett komplext regelverk som inbegriper ett inbördes förhållande mellan en rad höjdfaktorer, våningsytakvoter och öppenhetsförhållanden. I stället för ett enda våningsantal för varje distrikt tillåts högre våningsantal för höga byggnader på tomter där stora områden med öppna ytor kan tillhandahållas. Lägre våningsantal tillåts på mindre tomter där mindre öppna ytor är möjliga. I allmänhet gäller att ju större tomtstorlek, desto högre byggnad tillåts.
I R10-distrikten finns det inga höjdfaktorer eller andelar för öppna ytor. Varje tomt i zonen, oavsett storlek, har ett våningsområdesförhållande på 10,0. Öppet utrymme styrs av ett krav på tomtäckning.
Det finns inga höjdgränser för icke-kontextuella byggnader i R6 till R10 icke-kontextuella distrikt. Istället får en byggnad inte tränga in i ett skyexponeringsplan, som lutar inåt från en angiven bashöjd över gatulinjen. Ju längre tillbaka en byggnad är placerad från gatulinjen, desto högre kan den därför bli.
I R9- och R10-distrikt samt kommersiella distrikt med en motsvarighet till ett R9- eller R10-bostadsdistrikt kan byggherrar välja att bygga enligt tornreglerna, som gör det möjligt för en byggnad att tränga in i en skyexponeringsplan. Byggnader med stor höjd är möjliga om de byggs som torn. Som svar på farhågorna om för hög tornhöjd i områden med övervägande bostadsbebyggelse infördes bestämmelser om torn på en bas 1994. Alla bostadstorn på breda gator i R9- och R10-distrikt samt C1- och C2-distrikt med en motsvarighet till R9- eller R10-distrikt för bostäder måste byggas ovanför en byggnadssockel på mellan fem och åtta våningar som byggs vid gatulinjen. Särskilda regler för våningsyta säkerställer att tornens höjd inte överstiger cirka 35 våningar.
För att uppmuntra ett alternativ till både byggnader med höjdfaktor och tornbyggnader infördes programmet för kvalitetsbostäder på 1980-talet och får användas som ett alternativ i stället för bestämmelser om höjdfaktorer eller tornbyggnader i alla R6- till R10-distrikt som inte har någon kontext. Bestämmelserna för kvalitetsbostäder medger högre tomtäckning och i många fall högre FAR i utbyte mot höjdgränser som ofta är mer förenliga med det omgivande sammanhanget.
Kontextuella distrikt
Kontextuella distrikt är utformade för att bibehålla skalan och formen på stadens traditionella stadsdelar med måttlig och högre täthet. Dessa distrikt, som har bokstavssuffixet A, B, D eller X (R6A, R6B, R7A, R7B, R7D, R7X, R8A, R8B, R8X, R9A, R9D, R9X, R10A och R10X) kartläggs där byggnader av liknande storlek och form bildar ett starkt grannskapssammanhang, eller där ombyggnad skulle skapa ett enhetligt sammanhang. Bestämmelserna för dessa distrikt kallas Quality Housing-bestämmelser.
Programmet för Quality Housing skapades på 1980-talet för att främja högkvalitativa bostäder som harmonierar med sina grannar och var ett svar på farhågorna om att byggnader med höjdfaktor ofta var oskäliga i förhållande till det omgivande grannskapet. I programmet tilldelas varje distrikt en enda våningsyta och det innehåller bestämmelser om storleken som vanligtvis leder till kortare byggnader och högre tomtäckning än byggnader med höjdfaktor. Höjdbegränsningar, regler för placeringen av en byggnads gatuvägg i förhållande till angränsande byggnader och regler för gatuväggens minimi- och maximihöjd är några av de kontextuella regler som främjar utvecklingen av byggnader som är kompatibla med sin omgivning. Marknivåavstånd framför en byggnad måste planteras och parkeringsplatser måste placeras i ett underjordiskt garage eller bakom eller vid sidan av en byggnad – aldrig framför byggnaden. Eftersom mindre öppen yta är tillgänglig för parkering krävs något färre parkeringsplatser än för höjdfaktorbebyggelse.
I programmet för kvalitetsbostäder fastställs också en uppsättning regler som omfattar minsta lägenhetsstorlekar, krav på rekreationsutrymmen och incitament för byggherrar att tillhandahålla bekvämligheter som tvättstugor och dagsljus i korridorer. Alla regler och bestämmelser i programmet för kvalitetsbostäder är obligatoriska i kontextuella R6- till R10-distrikt. Sedan 1980-talet har hundratals områden i hela staden omklassificerats till kontextuella distrikt.
Optionella regler för kvalitetsbostäder i icke-kontextuella distrikt
I icke-kontextuella R6- till R10-distrikt kan byggherrar välja det frivilliga programmet för kvalitetsbostäder i stället för regler för höjdfaktorer eller torn. På en bred gata i ett R6-distrikt utanför Manhattan kan en byggherre till exempel välja att bygga enligt de frivilliga R6-volymbestämmelserna (som är desamma som för ett kontextuellt R6A-distrikt). I allmänhet tillåter bestämmelserna måttligt större men lägre byggnader vid eller nära gatulinjen, med fler lägenheter än vad som skulle kunna uppnås med icke-kontextuella bestämmelser, som ett sätt att främja de mellanhöga flerbostadshus som återspeglar den traditionella skalan i många stadsdelar. Även om högre tomtäckning och ofta större FAR kan uppnås i utbyte mot höjdbegränsningar kan bestämmelser om höjdfaktorer ibland vara att föredra eftersom de omgivande kvarteren inte har en enhetlig karaktär eller eftersom de vyer som kan uppnås med en högre byggnad uppväger fördelarna med en större volym. Utvecklare måste avgöra vilken av de två uppsättningarna bestämmelser som är lämpligast för en viss plats, men kan inte blanda och matcha de två på samma tomt. De högre höjder som tillåts för byggnader med höjdfaktor kan till exempel inte kombineras med den högre tomttäckning som tillåts för byggnader för kvalitetsbostäder.
Andra områdesindelningar: R7-3, R9-1, R10H
R7-3- och R9-1-distrikten, där särskilda bestämmelser om volym, höjd och avgränsning gäller, får endast kartläggas i områden vid vattnet och i vissa distrikt för särskilda ändamål. R7-3 är kartlagt inom det särskilda Hunters Point-distriktet och längs Williamsburgs vattenområde.
R10H, ett distrikt som med särskilt tillstånd tillåter tillfälliga hotell utöver bostäder och samhällsanläggningar, är endast kartlagt längs Central Park South och Fifth Avenue mellan East 59th och East 61st Streets på Manhattan.