The Housing Bubble Of 2021
So let’s look at conditions today, and see if we can draw upon our knowledge of the last bubble to see where the market sits today.
Let’s start by looking at the current demand. Is it purely organic, or is there an outside influencer heightening demand?
Demand For Homes In Tallahassee
The following graph shows the number of homes sold each year from January through October.
The amount of homes sales happening right now shows strong demand, but not at the levels we saw as the bubble formed from 2004 through 2006. Och tänk på detta.
Vår befolkning är större än vad den var då, så man skulle kunna förvänta sig att se en högre nivå av organisk efterfrågan på bostäder i dag än vad vi såg för femton år sedan. Betyder det att vi är säkra?
Inte alls. För det finns en yttre påverkare som påverkar efterfrågan. Historiskt låga bolåneräntor, som är resultatet av att regeringen har gått in för att stimulera den COVID-skadade ekonomin, har gjort att bostadens överkomlighet är en otrolig möjlighet i dag. Människor lånar pengar för att köpa bostäder till räntor under 3 procent, vilket har lett till en ökad efterfrågan.
Grafiken ovan visar att denna ökade efterfrågan dock inte är på ohållbara nivåer. Men vi måste gräva djupare.
Utbudet av bostäder till salu i Tallahassee är lågt
Den följande grafen visar utbudet av bostäder till salu i Tallahassee över tid. Det verkliga utbudet visas i rött, medan det relativa utbudet (månader av utbud av bostäder) visas i blått.
Denna graf visar genast en mycket annorlunda bild än vad vi såg 2006. Utbudet av bostäder till salu ökar inte, det minskar faktiskt.
De blå linjerna i grafen ovan mäter utbudet av bostäder i förhållande till den nuvarande efterfrågan, och vi ser att det bara finns 3,4 månaders utbud av bostäder till salu just nu (vilket är ungefär en fjärdedel av vad det var efter att bostadsbubblan sprack).
Istället för att se en bostadsbubbla som är redo att spricka ser vi alltså faktiskt de tecken som man skulle förvänta sig att se flera år före bildandet av en bostadsbubbla.
Vi ser en ökad efterfrågan och ett fallande utbud. För att det ska bli en bubbla måste vi se bostadsbyggare komma in och börja bygga bostäder i ohållbar takt. Det händer uppenbarligen inte.
Produktionsnivåer för nybyggnation av bostäder
Följande graf visar nybyggnationen i Tallahassee under de senaste trettio åren.
Vi såg 140 nya bostäder tillåtna per månad när bostadsbubblan nådde sin kulmen 2006, men i dag ser vi mindre än 50 per månad. Faktum är att det genomsnittliga antalet under 1990-talet var närmare 100 per månad.
Efter att ha tittat på detta diagram, är du orolig för att byggarna i dag bygger för många bostäder? Ökar vi produktionen på ohållbara nivåer? Det verkar verkligen inte så.
Det låga lagret på marknaden i kombination med den febriga efterfrågan som drivs av de låga bolåneräntorna borde få dig att undra vad i helvete byggarna håller på med? Varför bygger de inte fler bostäder?
Kostnaderna för nybyggnationer stiger snabbare
Kostnaderna för att bygga bostäder blir bara högre. Befintliga bostäder håller inte jämna steg (ännu), så marknaden för nya bostäder mjukas upp av kostnaden för att skaffa dem.
Redan nu ser vi att den genomsnittliga kostnaden för ett nytt hem är cirka 60 % högre än den genomsnittliga kostnaden för ett befintligt hem. Den marknad som så desperat behöver fler bostäder har inte råd med vad de kostar att bygga.
Och problemet kommer bara att bli värre.
Om du tror att den 55-procentiga ökningen av minimilönen sedan 2005 inte har haft någon påverkan på det stigande priset på nya bostäder, då kommer du att bli blåst av hur kostnaderna stiger nu och framåt.
Koppla de stigande lönerna med de ökade kostnaderna för markutveckling och bristen på mark och det kommer inte att dröja länge innan ett nybyggt starthem kommer att kosta mer än 500 000 dollar i Tallahassee. Jag förväntar mig att se detta som verklighet senast 2025.
Redan nu är medianpriset på bostäder i Tallahassee cirka 215 000 dollar, medan medianpriset på nya bostäder är 300 000 dollar. Med tanke på att endast 20 % av de Tallahasseaner som köpte bostäder i år betalade 300 000 dollar eller mer, kan man förstå varför byggarna inte bygger. De kan inte bygga ett hem till ett pris som de flesta bostadsköpare har råd med.
Sanningen om bostadsbubblan 2021
Här är sanningen om bostadsbubblan år 2021. Den kommer inte att inträffa. Det kan inte hända.
Det är möjligt att en annan bostadsbubbla kan inträffa i framtiden, men det kommer definitivt inte att hända 2021. Det finns ingen anledning att tro att byggare kommer att kunna överförsörja denna marknad inom den närmaste framtiden.
Jag förväntar mig att efterfrågan minskar när bolåneräntorna stiger. Men kommer räntorna att stiga betydligt under 2021? Jag tvivlar på det, men oavsett hur snabbt de rör sig kommer det inte att sätta marknaden i en bubbla.
I själva verket misstänker jag att Fed kommer att befinna sig i ett dilemma 2021. Fed kommer att vilja hålla räntorna låga för att stimulera den sjuka ekonomin, men den kommer att vilja höja räntorna för att tygla bostadsmarknaden och hypertakten i fastighetsvärderingen.
Om räntorna höjs kommer de troligen att göra det på ett konservativt sätt, eftersom jag inte kan föreställa mig att vår bräckliga ekonomi klarar av mycket i det avseendet. Oavsett detta bör vi förvänta oss att lagerbrist kommer att existera under hela 2021. Detta är raka motsatsen till en bostadsbubbla! Bristerna kommer att fortsätta långt in i 2022.
2022 är fortfarande tillräckligt långt borta för att andra faktorer skulle kunna driva marknaden i onödan, men det verkar helt enkelt inte som om vi i dag bör vara oroliga för att överbygga marknaden.
Det enda orosmomentet för bostadsmarknaden är den inbromsning som naturligt kommer att inträffa när hypoteksräntorna går till mer normala nivåer. Detta kommer fortfarande inte att skapa en bostadsbubbla, eftersom marknadens utbudssida har ignorerats i alltför många år och dagens efterfrågan stämmer överens med de organiska behoven hos vår växande befolkning.
Vi behöver fler bostäder för att täcka den långsamma befolkningstillväxten som fortsätter i Tallahassee, och för att en bostadsbubbla ska uppstå krävs att utbudssidan exploderar när efterfrågan minskar.
Som en stor ekonomisk förändring (som att staten flyttar sin regering utanför Tallahassee) finns det ingen bostadsbubbla vid den synliga horisonten, och definitivt inte år 2021.