Na Floridě existují v podstatě čtyři základní typy listin a několik dalších specializovaných, které z těchto čtyř vycházejí. Tyto čtyři základní typy listin v pořadí podle klesajícího prospěchu pro oprávněného jsou: Warranty Deed, Special Warranty Deed, Fee Simple Deed a Quit Claim Deed. Dále máte k dispozici specializované listiny, jako jsou Personal Representative’s, Trustee’s, Guardian’s a Life Estate Deeds.
Všechny výše uvedené listiny, s výjimkou Quit Claim Deed, výslovně převádějí fee simple vlastnictví nemovitosti. „Fee simple“ znamená úplné a kompletní vlastnictví majetku, které mohou zdědit dědicové vlastníka nebo které může být odkázáno závětí nebo svěřenectvím vlastníka oprávněným osobám. Proto fee simple vlastnictví nemovitosti nezaniká smrtí vlastníka a je více než pouhým právem držby, jaké dává nájemci nájemní smlouva.
Generální záruční listina.
Generální záruční listina je nejběžnější listinou používanou při prodeji obytných nemovitostí. Je to jedna z listin, které jsou požadovány v nejčastěji používaných smlouvách o prodeji nemovitostí: (a) běžné smlouvy a smlouvy „tak, jak jsou“. smlouvách o prodeji a koupi rezidenčních nemovitostí, schválených Floridskými realitními kancelářemi® a Floridskou advokátní komorou, v odstavci 18.H., a (b) smlouvě o prodeji a koupi rezidenčních nemovitostí, schválené Floridskými realitními kancelářemi®, v odstavci 10. (c) smlouvě o prodeji a koupi rezidenčních nemovitostí, schválené Floridskou advokátní komorou®. Tato smlouva nejenže převádí prosté vlastnické právo k nemovitosti z prodávajícího na kupujícího, ale také stanoví určité „smlouvy o vlastnictví“. Tyto kovenanty jsou záruky, které prodávající poskytuje a které jsou soudně vymahatelné kupujícím vůči prodávajícímu, takže pokud by některý z kovenantů nebo slibů byl nepravdivý, může kupující získat rozsudek proti prodávajícímu za škody, které kupujícímu vznikly v důsledku nepravdivosti kovenantu nebo slibu.
General Warranty Deed poskytuje pět kovenantů vlastnického práva:
- Covenant of Seisin: Prodávající skutečně vlastní převáděnou nemovitost, je jejím jediným vlastníkem a jedinou stranou, která ji má v držbě.
- Pakt o právu převést: Prodávající má právo převést nemovitost.
- Pojistka proti zatížení: Prodávající prohlašuje, že na převáděné nemovitosti neváznou žádná nezveřejněná nebo neviditelná břemena.
- Záruka klidného užívání: Prodávající prohlašuje, že užívání, držba a požívání nemovitosti kupujícím nebude rušeno nebo „znepokojováno“ z důvodu vady vlastnického práva k nemovitosti.
- Záruka obecné záruky: Prodávající bude kupujícího chránit před škodami způsobenými vadami vlastnického práva a bránit kupujícího před jakýmikoliv nároky jiných osob na vlastnické právo k nemovitosti.
Je důležité uvést, že pět závazků týkajících se vlastnického práva, které prodávající poskytuje ve smlouvě o obecné záruce, se poskytuje nejen jménem prodávajícího, ale i jménem všech předchozích vlastníků nemovitosti od počátku věků. Pokud tedy některý z předchozích vlastníků porušil některou z pěti dohod o vlastnickém právu, čímž vznikla současná vada vlastnického práva, odpovídá za nápravu této vady současný prodávající. Tato povinnost prodávajícího odstranit vady vlastnického práva způsobené předchozím jednáním a opomenutím předchozích vlastníků je důležitým rozdílem mezi záručními listinami a zvláštními záručními listinami.
Obvykle bych zde vložil judikaturu, abych ukázal příklad soudního sporu týkajícího se obecné záruční listiny. Takové soudní spory však již nejsou příliš časté vzhledem k poskytování pojištění vlastnického práva při uzavření smlouvy o prodeji nemovitosti. Nyní kupující uplatňují nároky na náhradu škody způsobené vadami vlastnického práva u svých pojišťoven. Podání pojistné události je obvykle jednodušší než (a) najít prodávajícího nemovitosti , (b) podat žalobu, (c) vyhrát soudní spor proti prodávajícímu a (d) donutit prodávajícího zaplatit výsledný rozsudek. Tyto obtíže a náklady s nimi spojené jsou ve skutečnosti účelem koncepce pojištění vlastnického práva a jeho současné rozšířenosti.
Nakonec je důležité si uvědomit, že vydání záruční listiny prodávajícím, bez ohledu na to, že má všech pět předchozích ustanovení o vlastnictví, nezaručuje kupujícímu, že bude vlastníkem nemovitosti uvedené v záruční listině. Pokud prodávající nemovitost skutečně nevlastní, záruční listina ji na kupujícího nepřevede. Kupující sice bude mít právo žalovat prodávajícího za porušení pravděpodobně všech pěti smluv o vlastnictví a získat rozsudek proti prodávajícímu, ale pokud prodávající nemá žádné peníze nebo jiný majetek, kterým by mohl kupujícímu zaplatit, nebude mu záruční listina s jeho smlouvami o vlastnictví k ničemu. Proto je důležité, aby kupující požadoval, aby realitní právník nebo titulární společnost provedli průzkum vlastnického práva a poskytli mu pojištění vlastnického práva, které zajistí, že až bude zapsán Warranty Deed prodávajícího, bude mít kupující dobré, obchodovatelné vlastnické právo k nemovitosti.
Existuje jedna speciální verze General Warranty Deed. Je známá jako Statutory Warranty Deed je záruční listina zákonem vytvořená na základě floridských zákonů § 689.02 a 689.03. V podstatě se jedná o zkrácenou verzi obecné záruční listiny, která obsahuje všech pět výše popsaných vlastnických smluv obecné záruční listiny.
V oddíle 689.02 je uveden formulář, který lze použít pro zákonnou záruční listinu. Tento formulář fakticky redukuje odstavec obecné záruční listiny poskytující pět (5) vlastnických smluv do jedné věty:
„Zřizovatel tímto plně ručí za vlastnické právo k uvedenému pozemku a bude jej bránit proti oprávněným nárokům všech osob, ať už jsou jakékoliv.“
Podle § 689.03 pak uvádí, že se má za to, že zákonná záruční listina obsahuje všechny obecné právní dohody o vlastnictví, jako by tyto dohody byly v listině výslovně uvedeny.
Zvláštní záruční listina.
Podobně jako obecná záruční listina převádí zvláštní záruční listina vlastnické právo a má stejných pět dohod o vlastnictví. Zvláštní záruční listina se liší tím, že použití pěti vlastnických smluv je omezeno pouze na dobu, po kterou prodávající vlastnil nemovitost. Pokud tedy prodávající předá kupujícímu zvláštní záruční listinu a kupující následně zjistí, že předchozí vlastník porušil jednu z pěti smluv o převodu vlastnického práva, čímž vznikla současná vada vlastnického práva, není současný prodávající odpovědný za opravu této vady, protože prodávající tuto smlouvu neporušil.
The Fee Simple Deed.
Při Fee Simple Deed, stejně jako u Warranty Deeds a Special Warranty Deeds, prodávající převádí fee simple title, ale na rozdíl od Warranty Deeds a Special Warranty Deeds prodávající neposkytuje žádné záruky ani vlastnické závazky, pouze převádí fee simple title.
Takto Fee Simple Deed nemá žádný odstavec o zárukách nebo vlastnických závazcích. Místo toho je často na jejich místě pouze následující prohlášení:
„Obdarovaný bude mít a držet uvedenou nemovitost fee simple navždy.“
The Quit Claim Deed.
Na rozdíl od všeobecného přesvědčení Quit Claim Deed nebyl zamýšlen a ani netvrdí, že skutečně převádí jakýkoli typ vlastnictví k nemovitosti, natož fee simple vlastnictví. Ve skutečnosti neobsahuje žádné smlouvy o vlastnictví. Hlavním účelem Quit Claim Deed je sloužit jako nástroj k vyjasnění vlastnických práv k nemovitostem a odstranění právních vad. Nabídka Quit Claim Deed je uvolnění a převod, s náhradou nebo bez náhrady, osobou, která má nebo by mohla mít nárok na nějaké právo nebo zájem na nemovitosti nebo jejím vlastnictví. Odtud pochází název této listiny, protože dávající se vzdává nebo „opouští“ svůj „nárok“ na nemovitost bez ohledu na to, jaký by mohl být.
I když je podepisujícímu nebo poskytujícímu Quit Claim Deed zaplaceno, neručí za to, že převádí nějaké vlastnické právo k nemovitosti, a v důsledku toho nenese žádnou odpovědnost, pokud k převodu vlastnického práva nedojde. Osoba, která podepisuje Quit Claim Deed, v podstatě říká, že neručí za to, že vlastní nebo má platný nárok na jakoukoli část nemovitosti, nebo pokud ano, neručí za to, o jaký druh vlastnictví se jedná, ale pokud nějaké vlastnictví nebo nárok má, ať už je jakýkoli, převádí ho na vás. Ačkoli Quit Claim Deed neposkytuje svému příjemci mnoho záruk, má dva definiční znaky: (1) převádí se jakýkoli podíl nebo nárok, který podepisující nebo oprávněný skutečně má, zatímco (2) podepisující nebo oprávněný ujišťuje, že podpisem Quit Claim Deed nepřebírá žádnou odpovědnost bez ohledu na to, co se jím převádí nebo nepřevádí.
Speciální varianty listin.
Personal Representative’s, Trustee’s, and Guardian’s Deeds: Někdy osoby vykonávající funkci osobního zástupce, správce a opatrovníka prodávají a převádějí majetek jiných osob na kupující. Osoby v těchto pozicích plní svěřeneckou funkci. Osoba, která vykonává funkci svěřenského správce, uzavírá obchody jménem jiných osob nebo nakládá s jejich penězi nikoli ve svůj prospěch, ale ve prospěch vlastníků, a svěřenský správce musí jednat v dobré víře a v důvěře ve prospěch vlastníků. Obvykle fiduciáři, jako jsou osobní zástupci, opatrovníci a poručníci, prodávají a převádějí majetek jiných osob, o němž obvykle často mají jen malé znalosti a který osobně nevlastní. Listiny osobních zástupců, správců a opatrovníků jsou ve skutečnosti založeny na listinách Fee Simple Deeds, a proto obvykle neobsahují žádné dohody o vlastnictví nebo záruky, protože osobní zástupci, správci a opatrovníci nejednají sami za sebe, ale jménem jiných osob, které jsou vlastníky nemovitosti. Vzhledem k tomu, že jejich listiny neobsahují žádné záruky, jsou osobní zástupci, správci a opatrovníci chráněni před osobní odpovědností kupujících v případě, že nemovitosti, které svěřenci převádějí, mají vady vlastnictví. V některých případech, kdy to smlouva o převodu nemovitosti vyžaduje, však může být listina osobního zástupce, správce nebo opatrovníka založena na záruční listině nebo zvláštní záruční listině, nikoli na listině Fee Simple Deed. Na tyto listiny se také odkazují nejčastěji používané smlouvy o nemovitostech: (a) běžné smlouvy a smlouvy „tak, jak jsou“. Smlouvy o prodeji a koupi rezidenčních nemovitostí, schválené Floridskými realitními kancelářemi® a Floridskou advokátní komorou, v odstavci 18.H., a (b) Smlouva o prodeji a koupi rezidenčních nemovitostí, schválená Floridskými realitními kancelářemi® , v odstavci 10.
Life Estate Deeds: Life Estate Deeds rovněž pravidelně vycházejí z Fee Simple Deed, ale mohou být podobné Warranty Deed nebo Special Warranty Deed. Tyto listiny převádějí nemovitost na osobu nebo osoby na dobu jejich života nebo životů, přičemž v případě jedné osoby končí její smrtí, v případě více osob smrtí poslední z nich. Toto vlastnictví se nazývá „doživotní vlastnictví“ a opravňuje držitele k držbě, bydlení a užívání nemovitosti během jeho života. V listině se dále uvádí, že po smrti doživotního nájemce je pak nemovitost ve vlastnictví jiné osoby nebo osob in fee simple. Vlastnictví těchto osob se nazývá „zbytkový podíl“ a nazývají se „pozůstalí“. Tyto listiny se používají pro plánování pozůstalosti, a to jak v případě malých pozůstalostí, aby se předešlo dědickému řízení, kdy je hlavním majetkem dům nebo jiný pozemek, tak v případě velkých pozůstalostí pro hlavní bydliště nebo usedlost, kdy si vlastník (vlastníci) chce (chtějí) udržet právní výhody usedlosti a zároveň využít svěřenecké fondy nebo odvolatelné svěřenecké fondy, aby se vyhnul dědickému řízení a případně dani z pozůstalosti. Obvykle vlastník nemovitosti převede svůj vlastní majetek na sebe (a často i na svého manžela/manželku) doživotně a zbytkový podíl převede na své dědice.
Společnost Sweeney Law, P.A. má rozsáhlé zkušenosti s přípravou, revizí a soudními spory ve věcech všech typů majetkových úkonů
Brendan A. Sweeney, Esq., LL.M., ze Sweeney Law, P.A., butikové firmy ve Fort Lauderdale na Floridě, se pravidelně zabývá složitými transakčními a soudními záležitostmi po celé Floridě. Brendan A. Sweeney, Esq., LL.M. je advokátem s ratingem AV Preeminent Martindale, který byl v roce 2019 oceněn jako Florida Super Lawyer, v roce 2019 jako Florida Legal Elite a v letech 2018, 2017, 2016, 2015 a 2014 jako Florida Super Lawyer Rising Star. Máte-li jakékoli dotazy a/nebo problémy týkající se majetkových práv, pak okamžitě kontaktujte advokátní kancelář Sweeney Law, P.A. na telefonním čísle (954) 440-3993, abyste ochránili svá práva. www.sweeneylawpa.com.
