Existen esencialmente cuatro tipos básicos de títulos en la Florida y algunos otros especializados basados en esos cuatro. Esos cuatro tipos básicos de escrituras, en orden de beneficio decreciente para el cesionario, son: la escritura de garantía, la escritura de garantía especial, la escritura de propiedad simple y la escritura de renuncia. Además, existen escrituras especializadas como la de representante personal, la de fiduciario, la de tutor y la de patrimonio vitalicio.
Todas las escrituras anteriores, excepto la Quit Claim Deed, transmiten expresamente la titularidad de la propiedad. «Fee simple» significa la propiedad total y completa de la propiedad que puede ser heredada por los herederos del propietario o legada por el testamento o fideicomiso del propietario a los beneficiarios del mismo. Por lo tanto, el derecho de propiedad no se extingue a la muerte del propietario y es más que un mero derecho de posesión como el que otorga un arrendamiento a un inquilino.
La escritura de garantía general.
La escritura de garantía general es la más comúnmente utilizada en la venta de propiedades residenciales. Es una de las escrituras exigidas en los contratos inmobiliarios más utilizados: (a) el regular y «AS IS» Los Contratos de Compraventa Residencial, aprobados por el Florida Realtors® y el Colegio de Abogados de Florida, en el Párrafo 18.H., y (b) el Contrato de Compraventa Residencial, aprobado por el Florida Realtors®, en el Párrafo 10. Esta escritura no sólo transmite el título de propiedad del vendedor al comprador, sino que también establece ciertos «pactos de propiedad». Estos pactos son garantías que el vendedor hace y que son ejecutables en los tribunales por el comprador contra el vendedor, por lo que si uno de los pactos o promesas es falso, el comprador puede obtener una sentencia contra el vendedor por los daños y perjuicios que el comprador incurrió como resultado del pacto o promesa que es falsa.
La Escritura de Garantía General proporciona cinco pactos de título:
- El Pacto de Seisin: El vendedor posee de hecho la propiedad que se transmite, es el único propietario y es la única parte en posesión.
- El pacto del derecho de transmisión: El vendedor tiene derecho a transmitir la propiedad.
- El pacto contra los gravámenes: El vendedor afirma que no hay gravámenes no revelados o no visibles contra la propiedad que se transmite.
- El pacto de disfrute tranquilo: El vendedor declara que el uso, la posesión y el disfrute de la propiedad por parte del comprador no se verán perturbados o «inquietos» debido a un defecto en el título de propiedad.
- El Pacto de Garantía General: El vendedor protegerá al comprador de los daños causados por los defectos del título y defenderá al comprador de cualquier reclamación de otros sobre el título de la propiedad.
Es importante afirmar que los cinco pactos de título que un vendedor da en una Escritura de Garantía General se dan no sólo en nombre del vendedor, sino en nombre de todos los propietarios anteriores de la propiedad desde el principio de los tiempos. Por lo tanto, si un propietario anterior incumplió uno de los cinco pactos de titularidad, creando así un defecto de titularidad actual, el vendedor actual es responsable de subsanar el defecto. Esta obligación del vendedor de corregir los defectos del título causados por los actos y omisiones anteriores de los propietarios anteriores es una diferencia importante entre las escrituras de garantía y las escrituras de garantía especial.
Normalmente aquí es donde insertaría la jurisprudencia para mostrar un ejemplo de litigio relacionado con una escritura de garantía general. Sin embargo, estos litigios ya no son muy comunes debido a la provisión de un seguro de título en el cierre de la venta de la propiedad. Ahora, los compradores presentan reclamaciones a sus compañías de seguros de título por los daños causados por los defectos del título. Presentar una reclamación al seguro suele ser más fácil que (a) encontrar al vendedor de la propiedad, (b) presentar una demanda, (c) ganar el juicio contra el vendedor y (d) obligar al vendedor a pagar la sentencia resultante. De hecho, estas dificultades y sus costos son los propósitos para la concepción del seguro de título y su prevalencia actual.
Por último, es importante tener en cuenta que la entrega de una Escritura de Garantía por parte de un vendedor, a pesar de que tiene todos los cinco pactos de título anteriores, no garantiza al comprador que el comprador será dueño de la propiedad declarada en la Escritura de Garantía. Si un vendedor no es realmente propietario de un inmueble, la Escritura de Garantía no lo transmitirá al comprador. Aunque el comprador tendrá derecho a demandar al vendedor por el incumplimiento de, probablemente, los cinco pactos de titularidad y a obtener una sentencia contra el vendedor, si éste no tiene dinero u otros activos con los que pagar al comprador, la Escritura de Garantía con sus pactos de titularidad no beneficiará al comprador. Por lo tanto, es importante que el comprador exija a un abogado de bienes raíces o a una empresa de títulos que realice una búsqueda de títulos y le proporcione un seguro de títulos que garantice que, cuando se registre la Escritura de Garantía del vendedor, el comprador tendrá un título de propiedad bueno y comercializable.
Hay una versión especial de la Escritura de Garantía General. Se conoce como la Escritura de Garantía Estatutaria es una escritura de garantía creada estatutariamente por los Estatutos de Florida Secciones 689.02 y 689.03. Esencialmente es una versión abreviada de la Escritura de Garantía General que proporciona todos los cinco pactos de título de una Escritura de Garantía General descritos anteriormente.
La Sección 689.02 proporciona un formulario que puede ser utilizado para una Escritura de Garantía Legal. Ese formulario reduce efectivamente el párrafo de la Escritura de Garantía General que proporciona los cinco (5) pactos de título en una sola frase:
«El otorgante por la presente garantiza plenamente el título de dicho terreno, y defenderá el mismo contra las reclamaciones legítimas de todas las personas.»
La sección 689.El artículo 03 establece que la Escritura de Garantía Legal se considerará que incluye todos los pactos de derecho común como si los pactos se establecieran específicamente en la escritura.
La Escritura de Garantía Especial.
Similar a la Escritura de Garantía General, la Escritura de Garantía Especial transmite el título de propiedad simple y tiene los mismos cinco pactos de título. La diferencia de la Escritura de Garantía Especial es que la aplicación de los cinco pactos de titularidad se limita sólo al período de tiempo durante el cual el vendedor era dueño de la propiedad. En consecuencia, si un vendedor entrega a un comprador una Escritura de Garantía Especial, y el comprador descubre posteriormente que un propietario anterior incumplió uno de los cinco pactos de titularidad, creando un defecto de titularidad actual, el vendedor actual no es responsable de corregir el defecto porque el vendedor no incumplió el pacto.
La Escritura de Dominio Simple.
Con una Escritura de Honor Simple, al igual que con las Escrituras de Garantía y las Escrituras de Garantía Especial, el vendedor transmite el título de honor simple, pero a diferencia de las Escrituras de Garantía y las Escrituras de Garantía Especial, el vendedor no proporciona garantías o pactos de título, simplemente transmite el título de honor simple.
Por lo tanto, la Escritura de Honor Simple no tiene ningún párrafo de garantía o pactos de título. En su lugar, a menudo sólo la siguiente declaración es en su lugar:
«El cesionario tendrá y mantendrá dicha propiedad en el honor simple para siempre.»
El Quit Claim Deed.
Contrariamente a la creencia popular, el Quit Claim Deed no estaba destinado, y no pretende, para transmitir realmente cualquier tipo de propiedad en la propiedad, mucho menos la propiedad del honor simple. De hecho, no contiene ninguna cláusula de propiedad. El objetivo principal de una Quit Claim Deed es servir como herramienta para limpiar los títulos de propiedad y eliminar los defectos del título. El ofrecimiento de una Quit Claim Deed es una liberación y transferencia, con o sin compensación, por parte de una persona que tiene o podría tener una reclamación sobre algún derecho o interés en una propiedad o su titularidad. De ahí viene el nombre de esta escritura, ya que el dador está renunciando o «renunciando» a su «reclamación» sobre la propiedad independientemente de lo que ésta pueda ser.
Aunque el firmante o el otorgante de una Quit Claim Deed reciba una remuneración, no garantiza que esté transmitiendo ningún derecho de propiedad sobre una propiedad, y, en consecuencia, no tiene ninguna responsabilidad si no se transmite ningún derecho de propiedad. Básicamente, una persona que firma una Quit Claim Deed está diciendo que no garantiza que sea propietaria o que tenga una reclamación válida sobre cualquier parte de la propiedad, o si lo hace, no garantiza qué tipo de propiedad es, pero si tiene alguna propiedad o reclamación, sea cual sea, se la transmite a usted. Aunque una Quit Claim Deed no da muchas garantías a su destinatario, tiene los dos rasgos que la definen: (1) se transmite cualquier interés o reclamación que el firmante o el otorgante tenga realmente, mientras que (2) el firmante o el otorgante asegura que no está asumiendo ninguna responsabilidad al firmar la escritura de renuncia, independientemente de lo que se transmite o no por ella.
Variaciones especiales de las escrituras.
Escrituras de representante personal, fiduciario y tutor: En ocasiones, las personas que actúan como representantes personales, fiduciarios y tutores venden y transmiten la propiedad de otros a los compradores. Las personas que ocupan estos cargos actúan en calidad de fiduciarios. Una persona que actúa en calidad de fiduciario realiza negocios en nombre de otros, o maneja el dinero de otros, no para su propio beneficio, sino para el beneficio de los propietarios, y el fiduciario debe actuar de buena fe y en confianza en nombre de los propietarios. Convencionalmente, los fiduciarios, como los representantes personales, los fideicomisarios y los tutores, venden y transmiten los bienes de otros, de los que suelen tener poco conocimiento y no son dueños personalmente. Las escrituras de los representantes personales, fideicomisarios y tutores se basan en realidad en las escrituras de pleno dominio y, por lo tanto, no suelen tener cláusulas o garantías de título, ya que los representantes personales, fideicomisarios y tutores no actúan en su nombre, sino en el de otros que son los propietarios de la vivienda. Dado que sus escrituras no tienen garantías, los representantes personales, fideicomisarios y tutores están protegidos contra la responsabilidad personal de los compradores en caso de que las propiedades que transmiten los fiduciarios tengan defectos de título. Sin embargo, en algunos casos, cuando un contrato inmobiliario lo requiere, la escritura de un representante personal, fiduciario o tutor puede basarse en una escritura de garantía o en una escritura de garantía especial, en lugar de una escritura de pleno dominio. Estas escrituras también se mencionan en los contratos inmobiliarios más utilizados: (a) el regular y el «AS IS» Residential Contracts for Sale and Purchase, aprobados por el Florida Realtors® y The Florida Bar, en el párrafo 18.H., y (b) el Contract for Residential Sale and Purchase, aprobado por el Florida Realtors®, en el párrafo 10.
Life Estate Deeds: Las Escrituras de Propiedad Vitalicia también se basan regularmente en la Escritura de Fee Simple, pero pueden ser similares a la Escritura de Garantía o a la Escritura de Garantía Especial. Estas escrituras transmiten la propiedad a una persona o personas por su vida o vidas, terminando a su muerte para una persona o la última de sus muertes para más de una persona. Esta propiedad se conoce como «propiedad vitalicia» y otorga al titular el derecho a poseer, vivir y utilizar la propiedad durante su vida. En la escritura se indica que, a la muerte del arrendatario vitalicio, la propiedad pasa a ser propiedad de otra u otras personas en régimen de pleno dominio. La titularidad de estas personas se denomina «interés residual», y se les llama «remanentes». Estas escrituras se utilizan para la planificación de la sucesión, tanto en los pequeños patrimonios para evitar la sucesión cuando una casa u otro terreno es el activo principal, como en los grandes patrimonios para la residencia principal o homestead cuando el propietario o propietarios quieren mantener los beneficios legales del homestead a la vez que utilizan fideicomisos en vida o revocables para evitar la sucesión y posiblemente los impuestos sobre el patrimonio. Por lo general, el dueño de la propiedad transmitirá su propia propiedad a sí mismo (y a menudo a su cónyuge) de por vida y transmitirá el interés restante a sus herederos.
Sweeney Law, P.A. tiene amplia experiencia en la redacción, revisión y litigio de asuntos para todo tipo de escrituras de propiedad
Brendan A. Sweeney, Esq, LL.M., de Sweeney Law, P.A., una firma boutique en Fort Lauderdale, Florida, maneja regularmente asuntos transaccionales y de litigio complejos en toda la Florida. Brendan A. Sweeney, Esq., LL.M. es un abogado con calificación AV Preeminente de Martindale, que ha sido reconocido como Super Abogado de Florida en 2019, Florida Legal Elite en 2019, y como Florida Super Lawyer Rising Star en 2018, 2017, 2016, 2015 y 2014. Si usted tiene alguna pregunta y/o problema de escritura de propiedad entonces contacte a Sweeney Law, P.A. al (954) 440-3993 inmediatamente para proteger sus derechos. www.sweeneylawpa.com.
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