Floridában alapvetően négy alapvető okirattípus létezik, és néhány további speciális, ezen négy típuson alapuló okirat. Ez a négy alapvető okirattípus a következő, a haszonélvező számára csökkenő sorrendben: a Warranty Deed, a Special Warranty Deed, a Fee Simple Deed és a Quit Claim Deed. Ezen túlmenően léteznek speciális okiratok, mint például a személyes képviselői, a vagyonkezelői, a gondnoki és az életbiztosítási okiratok.
A fenti okiratok mindegyike, kivéve a Quit Claim Deed-et, kifejezetten az ingatlan egyszerű tulajdonjogát közvetíti. Az “egyszerű tulajdonjog” az ingatlan teljes és teljes tulajdonjogát jelenti, amelyet a tulajdonos örökösei örökölhetnek, vagy a tulajdonos végrendelete vagy bizalmi vagyonkezelői megbízása alapján a tulajdonos kedvezményezettjeire ruházható. Ezért az ingatlan egyszerű tulajdonjoga nem szűnik meg a tulajdonos halálával, és több mint puszta birtoklási jog, mint amilyet a bérleti szerződés ad a bérlőnek.
Az általános jótállási szerződés.
Az általános jótállási szerződés a lakóingatlanok eladása során leggyakrabban használt okirat. Ez az egyik olyan okirat, amelyet a leggyakrabban használt ingatlanszerződésekben kérnek: a) a szokásos és az “AS IS” (mint van) Florida Realtors® és a Florida Bar által jóváhagyott Lakossági adásvételi szerződések, a 18.H. pontban, és b) a Florida Realtors® által jóváhagyott Lakossági adásvételi szerződés, a 10. pontban. Ez az okirat nem csupán az ingatlan egyszerű tulajdonjogát ruházza át az eladóról a vevőre, hanem bizonyos “tulajdonjogi kötelmeket” is tartalmaz. Ezek a szövetségek az eladó által vállalt garanciák, amelyeket a vevő bíróság előtt érvényesíthet az eladóval szemben, így amennyiben valamelyik szövetség vagy ígéret valótlan, a vevő ítéletet szerezhet az eladóval szemben azon károkért, amelyeket a vevő a szövetség vagy ígéret valótlansága miatt szenvedett el.
A General Warranty Deed öt tulajdonjogi szövetséget ír elő:
- A Covenant of Seisin: Az eladó ténylegesen az átruházott ingatlan tulajdonosa, egyedüli tulajdonosa, és az egyetlen birtokos fél.
- Az átruházási jogról szóló szövetség (Covenant of the Right to Convey): Az eladónak joga van az ingatlan átruházására.
- A terhek elleni szövetség: Az eladó azt állítja, hogy az átruházásra kerülő ingatlant nem terhelik nyilvánosságra nem hozott vagy nem látható terhek.
- A nyugodt használatra vonatkozó szövetség: Az eladó kijelenti, hogy a vevőnek az ingatlan használatát, birtoklását és élvezeti jogát nem zavarják vagy “nyugtalanítják” az ingatlan tulajdonjogának hibája miatt.
- Az általános szavatossági kötelezettség: Az eladó megvédi a vevőt a tulajdonjogi hibák okozta károktól, és megvédi a vevőt az ingatlan tulajdonjogára vonatkozó, mások által támasztott igényekkel szemben.
Nagyon fontos leszögezni, hogy az öt tulajdonjogi szövetség, amelyet az eladó az általános jótállási szerződésben ad, nem csak az eladó nevében, hanem az ingatlan minden korábbi tulajdonosának nevében az idők kezdete óta. Ezért ha egy korábbi tulajdonos megszegte az öt tulajdonjogi kikötés valamelyikét, és ezáltal jelenlegi tulajdonjogi hiányosságot hozott létre, a jelenlegi eladó felel a hiányosság orvoslásáért. Az eladónak ez a kötelezettsége, hogy kijavítsa a korábbi tulajdonosok korábbi cselekményei és mulasztásai által okozott tulajdonjogi hibákat, fontos különbség a jótállási szerződés és a különleges jótállási szerződés között.
Normális esetben ide illesztem be az esetjogot, hogy bemutassak egy példát az általános jótállási szerződéssel kapcsolatos jogvitára. Az ilyen perek azonban ma már nem túl gyakoriak, mivel az ingatlan eladásakor a záráskor jogcímbiztosítást nyújtanak. Most a vevők a jogcímbiztosító társaságoknál nyújtanak be igényt a jogcím hibái által okozott károkra. A biztosítási igény benyújtása általában egyszerűbb, mint a) megtalálni az ingatlan eladóját , b) pert indítani, c) megnyerni a pert az eladóval szemben, és d) rákényszeríteni az eladót az ebből eredő ítélet megfizetésére. Valójában ezek a nehézségek és költségeik a céljai a jogcímbiztosítás kialakításának és jelenlegi elterjedtségének.
Végezetül fontos megjegyezni, hogy a Warranty Deed átadása az eladó által, annak ellenére, hogy az rendelkezik az előző öt jogcímbeli kikötés mindegyikével, nem garantálja a vevő számára, hogy a vevő a Warranty Deedben feltüntetett ingatlan tulajdonosa lesz. Ha az eladó valóban nem tulajdonosa az ingatlannak, a Warranty Deed nem adja át azt a vevőnek. Bár a vevőnek joga van perelni az eladót valószínűleg mind az öt tulajdonjogi kikötés megszegése miatt, és ítéletet kaphat az eladóval szemben, ha az eladónak nincs pénze vagy más vagyontárgya, amellyel a vevőnek fizethetne, a Warranty Deed a tulajdonjogi kikötésekkel együtt nem válik a vevő hasznára. Ezért fontos, hogy a vevő megkövetelje, hogy egy ingatlanügyvéd vagy jogtulajdonosi társaság végezzen jogcímkutatást, és adjon neki jogcímbiztosítást, amely biztosítja, hogy amikor az eladó Warranty Deedet rögzítik, a vevőnek jó, forgalomképes jogcíme lesz az ingatlanra.
Az általános jótállási szerződésnek van egy speciális változata. Ez az úgynevezett Statutory Warranty Deed a Florida Statutes 689.02 és 689.03 szakaszai által törvényesen létrehozott garanciális okirat. Lényegében ez az általános jótállási okirat rövidített változata, amely az általános jótállási okirat fentebb ismertetett mind az öt tulajdonjogi kikötését tartalmazza.
A 689.02 szakasz egy olyan formanyomtatványt biztosít, amelyet a törvényes jótállási okirathoz lehet használni. Ez a formanyomtatvány gyakorlatilag egyetlen mondatra redukálja az általános jótállási szerződés öt (5) jogcímet biztosító bekezdését:
“Az adományozó ezennel teljes mértékben garantálja az említett földterület tulajdonjogát, és megvédi azt minden személy törvényes követelésével szemben.”
A 689. szakasz.03 ezután kimondja, hogy a Statutory Warranty Deed úgy tekintendő, mintha az összes common law covenants of title-t tartalmazná, mintha a covenants kifejezetten szerepelne az okiratban.
A Special Warranty Deed.
A General Warranty Deed-hez hasonlóan a Special Warranty Deed is egyszerű jogcímet ad át, és ugyanazzal az öt covenants of title-t tartalmazza. A Special Warranty Deed abban különbözik, hogy az öt tulajdonjogi kikötés alkalmazása csak arra az időszakra korlátozódik, amely alatt az eladó az ingatlan tulajdonában volt. Következésképpen, ha az eladó különleges jótállási szerződést ad a vevőnek, és a vevő később rájön, hogy egy korábbi tulajdonos megszegte az öt tulajdonjogi kikötés egyikét, ami jelenlegi tulajdonjogi hibát okoz, a jelenlegi eladó nem felelős a hiba kijavításáért, mivel az eladó nem sértette meg a kikötést.
A Fee Simple Deed.
A Fee Simple Deeddel, a Warranty Deedhez és a Special Warranty Deedhez hasonlóan, az eladó díjmentes tulajdonjogot ad át, de a Warranty Deedtől és a Special Warranty Deedtől eltérően az eladó nem nyújt garanciákat vagy tulajdonjogi kötelezettségeket, hanem egyszerűen csak a díjmentes tulajdonjogot adja át.
A Fee Simple Deed tehát nem tartalmaz garanciális bekezdést vagy tulajdonjogi kötelezettségeket. Ehelyett gyakran csak a következő nyilatkozat áll a helyükön:
“A haszonélvező örökre birtokolja és birtokolja az említett ingatlant díjmentesen.”
A Quit Claim Deed.
A közhiedelemmel ellentétben a Quit Claim Deed nem arra szolgál, és nem is állítja, hogy ténylegesen bármilyen tulajdonjogot közvetítsen az ingatlanban, még kevésbé díjmentes tulajdonjogot. Valójában nem tartalmaz semmiféle tulajdonjogot megtestesítő kikötést. A Quit Claim Deed fő célja, hogy eszközként szolgáljon az ingatlanok tulajdonjogának tisztázására és a tulajdonjogi hibák kiküszöbölésére. A Quit Claim Deed felajánlása egy olyan személy általi feloldás és átruházás, kártalanítással vagy anélkül, akinek igénye van vagy lehet egy ingatlanra vagy annak tulajdonjogára vonatkozó valamilyen jogra vagy érdekre. Innen ered ennek az okiratnak a neve, mivel az adományozó lemond vagy “kilép” az ingatlanra vonatkozó “követeléséről”, függetlenül attól, hogy az mi lehet.
Még ha a Quit Claim Deed aláírója vagy adományozója fizetést is kap, nem garantálja, hogy tulajdonjogot közvetít egy ingatlanban, és ennek következtében nem tartozik felelősséggel, ha nem közvetít tulajdonjogot. Alapvetően az a személy, aki aláírja a Quit Claim Deedet, azt mondja, hogy nem garantálja, hogy az ingatlan bármely részének tulajdonosa vagy érvényes igénye van rá, vagy ha igen, akkor nem vállal garanciát arra vonatkozóan, hogy milyen tulajdonjoggal rendelkezik, de ha van bármilyen tulajdonjoguk vagy igényük, bármi legyen is az, akkor azt átadja Önnek. Bár a Quit Claim Deed nem ad sok biztosítékot a címzettnek, rendelkezik a két meghatározó vonással: (1) minden olyan érdek vagy igény, amellyel az aláíró vagy az engedélyező ténylegesen rendelkezik, átruházásra kerül, míg (2) az aláíró vagy az engedélyező biztosítja, hogy a Quit Claim Deed aláírásával nem vállal semmilyen felelősséget, függetlenül attól, hogy mi kerül vagy nem kerül átruházásra.
Az okiratok speciális változatai.
Személyi képviselői, vagyonkezelői és gyámi okiratok: Előfordul, hogy a személyes képviselőként, vagyonkezelőként és gyámként eljáró személyek mások tulajdonát adják el és ruházzák át a vevőkre. Az ilyen pozíciókat betöltő személyek vagyonkezelői minőségben szolgálnak. A vagyonkezelői minőségben eljáró személy nem a saját javára, hanem a tulajdonosok javára folytat ügyleteket mások nevében, vagy kezeli mások pénzét, és a vagyonkezelőnek jóhiszeműen és bizalommal kell eljárnia a tulajdonosok nevében. Hagyományosan a fiduciáriusok, mint például a személyes képviselők, vagyonkezelők és gyámok, mások vagyonát értékesítik és továbbítják, amelyről jellemzően gyakran kevés ismerettel rendelkeznek, és nem személyesen a tulajdonukban vannak. A személyes képviselők, vagyonkezelők és gyámok okiratai valójában a Fee Simple Okiratokon alapulnak, és ennek megfelelően jellemzően nem tartalmaznak tulajdonjogi kikötéseket vagy garanciákat, mivel a személyes képviselők, vagyonkezelők és gyámok nem saját maguk, hanem mások nevében járnak el, akik az ingatlan tulajdonosai. Mivel az okirataik nem tartalmaznak garanciákat, a személyes képviselők, vagyonkezelők és gyámok védve vannak a vevők által a személyes felelősségre vonással szemben, amennyiben a vagyonkezelők által közvetített ingatlanok tulajdonjogi hibákkal rendelkeznek. Bizonyos esetekben azonban, amikor az ingatlanszerződés megköveteli, a személyes képviselő, a vagyonkezelő vagy a gondnok okiratának alapja lehet egy garanciális okirat vagy egy különleges garanciális okirat, nem pedig egy egyszerű adásvételi okirat. Ezekre az okiratokra a leggyakrabban használt ingatlanszerződések is hivatkoznak: a) a szabályos és az “AS IS” (mint van) Lakossági adásvételi szerződések, amelyeket a Florida Realtors® és a Florida Bar hagyott jóvá, a 18.H. bekezdésben, és (b) a Florida Realtors® által jóváhagyott Lakossági adásvételi szerződés, a 10. bekezdésben.
Life Estate Deeds: A Life Estate Deeds szintén rendszeresen a Fee Simple Deeden alapul, de hasonló lehet a Warranty Deedhez vagy a Special Warranty Deedhez. Ezek az okiratok egy személy vagy személyek részére egy vagy több személy életére vagy életére ruházzák át az ingatlant, amely egy személy esetében az ő halálával, több személy esetében pedig az utolsó halálával ér véget. Ezt a tulajdonjogot “életjáradéknak” nevezik, és feljogosítja a birtokost arra, hogy életében birtokolja, lakja és használja az ingatlant. Az okirat kimondja továbbá, hogy az élethosszig tartó bérlő halála után az ingatlan egy másik személy vagy személyek kizárólagos tulajdonába kerül. Ezeknek a személyeknek a tulajdonjogát “maradékjognak” nevezik, és őket “maradékbirtokosoknak” nevezik. Ezeket az okiratokat hagyatéki tervezésre használják, mind a kisebb hagyatékok esetében a hagyatéki eljárás elkerülése érdekében, ahol az otthon vagy más földterület az elsődleges eszköz, mind pedig a nagy hagyatékok esetében az elsődleges lakóhely vagy lakóház esetében, ahol a tulajdonos(ok) meg akarják tartani a lakóhely jogi előnyeit, miközben élő vagy visszavonható bizalmi vagyonkezelőket is használnak a hagyatéki eljárás és esetleg a hagyatéki adók elkerülése érdekében. Általában az ingatlan tulajdonosa a saját tulajdonát saját magára (és gyakran a házastársára) ruházza át élethossziglan, a fennmaradó részt pedig az örököseire ruházza át.
Sweeney Law, P.A. hatalmas tapasztalattal rendelkezik az ingatlanok minden típusú okiratának elkészítésében, felülvizsgálatában és peres ügyekben
Brendan A. Sweeney, Esq, LL.M., a Sweeney Law, P.A., a floridai Fort Lauderdale-ben működő butikcég munkatársa rendszeresen foglalkozik komplex tranzakciós és peres ügyekkel egész Floridában. Brendan A. Sweeney, Esq., LL.M. egy AV Preeminent Martindale minősítésű ügyvéd, aki 2019-ben Florida Super Lawyer, 2019-ben Florida Legal Elite, 2018-ban, 2017-ben, 2016-ban, 2015-ben és 2014-ben pedig Florida Super Lawyer Rising Star elismerésben részesült. Ha bármilyen tulajdonjogi kérdése és/vagy problémája van, akkor azonnal vegye fel a kapcsolatot a Sweeney Law, P.A. ügyvédi irodával a (954) 440-3993-as telefonszámon, hogy megvédje jogait. www.sweeneylawpa.com.
