În Florida există, în esență, patru tipuri de bază de acte de proprietate și câteva tipuri specializate suplimentare bazate pe aceste patru tipuri. Aceste patru tipuri de bază de acte de proprietate, în ordinea diminuării beneficiilor pentru Beneficiar, sunt: Warranty Deed, Special Warranty Deed, Fee Simple Deed și Quit Claim Deed. În plus, există acte specializate, cum ar fi Personal Representative’s, Trustee’s, Guardian’s și Life Estate Deeds.
Toate actele de mai sus, cu excepția Quit Claim Deed, transmit în mod expres proprietatea fee simple a proprietății. „Fee simple” înseamnă proprietatea deplină și completă a proprietății care poate fi moștenită de către moștenitorii proprietarului sau transmisă prin testamentul sau trustul proprietarului către beneficiarii acestuia. Prin urmare, proprietatea fee simple asupra proprietății nu încetează la decesul proprietarului și este mai mult decât un simplu drept de posesie, așa cum oferă un contract de închiriere unui chiriaș.
Contractul de garanție generală.
Contractul de garanție generală este cel mai frecvent utilizat în vânzarea de proprietăți rezidențiale. Este unul dintre actele solicitate în cele mai frecvent utilizate contracte imobiliare: (a) cele obișnuite și „AS IS”. Residential Contracts for Sale and Purchase, aprobate de Florida Realtors® și The Florida Bar, la punctul 18.H., și (b) Contractul de vânzare și cumpărare rezidențială, aprobat de Florida Realtors®, la punctul 10. Acest act de proprietate face mai mult decât să transmită titlul de proprietate simplu de la vânzător la cumpărător, el prevede, de asemenea, anumite „convenții de titlu”. Aceste convenții sunt garanții pe care vânzătorul le face și care pot fi puse în aplicare în instanță de către cumpărător împotriva vânzătorului, astfel încât, în cazul în care una dintre convenții sau promisiuni nu este adevărată, cumpărătorul poate obține o hotărâre împotriva vânzătorului pentru daunele suferite de cumpărător ca urmare a faptului că convenția sau promisiunea nu este adevărată.
Actul de garanție generală prevede cinci convenții de titlu:
- Covenant of Seisin: Vânzătorul deține de fapt proprietatea care face obiectul transmiterii, este unicul proprietar și este singura parte în posesie.
- Contractul privind dreptul de a transmite: Vânzătorul are dreptul de a transmite proprietatea.
- Convenția împotriva sarcinilor: Vânzătorul afirmă că nu există sarcini nedezvăluite sau invizibile asupra proprietății care se transmite.
- Politicitatea de a se bucura de liniște: Vânzătorul afirmă că utilizarea, posesia și bucuria cumpărătorului asupra proprietății nu vor fi perturbate sau „neliniștite” din cauza unui defect în titlul de proprietate.
- Politicii de garanție generală: Vânzătorul îl va proteja pe cumpărător împotriva prejudiciilor cauzate de defectele titlului de proprietate și îl va apăra pe cumpărător de orice pretenții ale altor persoane cu privire la titlul de proprietate.
Este important de precizat că cele cinci promisiuni de titlu de proprietate pe care un vânzător le dă într-un act de garanție generală sunt date nu numai în numele vânzătorului, ci și în numele tuturor proprietarilor anteriori ai proprietății de la începutul timpului. Prin urmare, în cazul în care un proprietar anterior a încălcat una dintre cele cinci promisiuni privind titlul de proprietate, creând astfel un viciu de titlu actual, vânzătorul actual este răspunzător pentru remedierea acestui viciu. Această obligație a vânzătorului de a corecta viciile de titlu cauzate de actele și omisiunile anterioare ale proprietarilor anteriori reprezintă o diferență importantă între actele de garanție și actele de garanție specială.
În mod normal, aici este locul unde aș insera jurisprudența pentru a arăta un exemplu de litigiu care implică un act de garanție generală. Cu toate acestea, astfel de procese nu mai sunt foarte frecvente din cauza furnizării asigurării titlului de proprietate la încheierea vânzării unei proprietăți. Acum, cumpărătorii depun cereri de despăgubire la companiile de asigurare a titlurilor de proprietate pentru daunele cauzate de viciile de titlu. Depunerea unei cereri de asigurare este, de obicei, mai ușoară decât (a) găsirea vânzătorului proprietății , (b) intentarea unui proces, (c) câștigarea procesului împotriva vânzătorului și (d) obligarea vânzătorului la plata hotărârii judecătorești rezultate. De fapt, aceste dificultăți și costurile lor reprezintă scopurile conceperii asigurării titlului de proprietate și prevalența actuală a acesteia.
În cele din urmă, este important de remarcat faptul că oferirea unui act de garanție de către un vânzător, în ciuda faptului că acesta are toate cele cinci clauze anterioare privind titlul de proprietate, nu garantează cumpărătorului că acesta va deține proprietatea menționată în actul de garanție. În cazul în care vânzătorul nu deține cu adevărat o proprietate, actul de garanție nu o va transmite cumpărătorului. Deși cumpărătorul va avea dreptul de a da în judecată vânzătorul pentru încălcarea probabil a tuturor celor cinci clauze privind titlul de proprietate și de a obține o hotărâre judecătorească împotriva vânzătorului, în cazul în care vânzătorul nu are bani sau alte active cu care să plătească cumpărătorul, actul de garanție cu clauzele sale privind titlul de proprietate nu va fi de niciun folos pentru cumpărător. Prin urmare, este important ca un cumpărător să ceară ca un avocat imobiliar sau o companie de titluri de proprietate să efectueze o cercetare a titlului de proprietate și să îi furnizeze o asigurare a titlului de proprietate care să asigure că, atunci când actul de garanție al vânzătorului este înregistrat, cumpărătorul va avea un titlu de proprietate bun și comercializabil.
Există o versiune specială a actului de garanție generală. Aceasta este cunoscută sub numele de Statutory Warranty Deed este un act de garanție creat în mod statutar prin Florida Statutes Sections 689.02 și 689.03. În esență, este o versiune scurtă a General Warranty Deed care prevede toate cele cinci clauze de titlu de proprietate ale unui General Warranty Deed descrise mai sus.
Secțiunea 689.02 prevede un formular care poate fi utilizat pentru un Statutory Warranty Deed. Formularul respectiv reduce efectiv paragraful din General Warranty Deed care prevede cele cinci (5) promisiuni de titlu într-o singură frază:
„Grantor does hereby fully warrant the title to the said land, and will defend the same against the lawful claims of all persons whomsoever.”
Secțiunea 689.03 precizează apoi că se consideră că actul de garanție legală include toate convențiile de titlu de drept comun ca și cum convențiile ar fi fost prevăzute în mod specific în act.
Actul de garanție specială.
Similar cu actul de garanție generală, actul de garanție specială transmite un titlu de proprietate în regim fee simple și are aceleași cinci convenții de titlu. Actul de garanție specială diferă prin faptul că aplicarea celor cinci clauze de titlu este limitată doar la perioada de timp în care vânzătorul a deținut proprietatea. Prin urmare, în cazul în care un vânzător oferă unui cumpărător un act de garanție specială, iar cumpărătorul descoperă ulterior că un proprietar anterior a încălcat una dintre cele cinci clauze privind titlul de proprietate, creând un defect de titlu actual, vânzătorul actual nu este răspunzător pentru corectarea defectului, deoarece vânzătorul nu a încălcat clauza.
Contractul Fee Simple.
Cu un Fee Simple Deed, la fel ca și cu Warranty Deeds și Special Warranty Deeds, vânzătorul transmite un titlu fee simple, dar, spre deosebire de Warranty Deeds și Special Warranty Deeds, vânzătorul nu oferă garanții sau convenții de titlu, acesta transmite pur și simplu titlul fee simple.
Prin urmare, Fee Simple Deed nu are un paragraf de garanție sau convenții de titlu. În schimb, de multe ori, în locul acestora se află doar următoarea declarație:
„The Grantee shall have and hold the said property in fee simple forever.”
The Quit Claim Deed.
Contrazicând credința populară, Quit Claim Deed nu a fost conceput și nu pretinde să transmită de fapt niciun fel de proprietate asupra proprietății, cu atât mai puțin proprietatea fee simple. De fapt, acesta nu conține niciun fel de clauze de titlu. Scopul principal al unui Quit Claim Deed este acela de a servi drept instrument pentru a clarifica titlurile de proprietate și a elimina defectele de titlu. Oferirea unui Quit Claim Deed este o renunțare și un transfer, cu sau fără compensație, de către o persoană care are sau ar putea avea un drept sau un interes asupra unei proprietăți sau a proprietății acesteia. De aici provine denumirea acestui act, deoarece cel care îl oferă renunță sau „renunță” la „pretenția” sa asupra proprietății, indiferent care ar putea fi aceasta.
Chiar dacă semnatarul sau concedentul unui Quit Claim Deed este plătit, acesta nu garantează că transmite vreun drept de proprietate asupra unei proprietăți și, prin urmare, nu are nicio răspundere dacă nu se transmite niciun drept de proprietate. Practic, o persoană care semnează un Quit Claim Deed spune că nu garantează că deține sau are un drept de proprietate valabil asupra vreunei părți a proprietății sau, în cazul în care deține, nu garantează ce fel de proprietate este, dar dacă are un drept de proprietate sau un drept, oricare ar fi acesta, vi-l transmite. Deși un Quit Claim Deed nu oferă multe asigurări destinatarului său, acesta are cele două trăsături definitorii: (1) se transmite orice interes sau pretenție pe care semnatarul sau concedentul o are de fapt, în timp ce (2) semnatarul sau concedentul dă asigurări că nu își asumă nicio răspundere prin semnarea Quit Claim Deed, indiferent de ceea ce este sau nu este transmis prin acesta.
Variații speciale ale actelor.
Acturi de reprezentare personală, de administrare fiduciară și de tutelă: Uneori, persoanele care acționează în calitate de reprezentanți personali, administratori fiduciari și tutori vând și transmit bunurile altora către cumpărători. Persoanele aflate în aceste poziții servesc în calitate de fiduciari. O persoană care servește în calitate de fiduciar tranzacționează afaceri în numele altora sau gestionează banii altora, nu în beneficiul propriu, ci în beneficiul proprietarilor, iar fiduciarul trebuie să acționeze cu bună credință și cu încredere în numele proprietarilor. În mod convențional, fiduciarii, cum ar fi reprezentanții personali, administratorii fiduciari și tutorii, vând și transferă proprietatea altora, despre care, de obicei, au adesea puține cunoștințe și nu o dețin personal. Actele reprezentantului personal, ale administratorului și ale tutorelui se bazează, de fapt, pe acte Fee Simple și, prin urmare, nu au, de obicei, clauze sau garanții privind titlul de proprietate, deoarece reprezentanții personali, administratorii și tutorele nu acționează pentru ei înșiși, ci în numele altor persoane care sunt proprietarii proprietății. Având în vedere că actele lor nu au garanții, reprezentanții personali, administratorii și tutorii sunt protejați împotriva răspunderii personale a cumpărătorilor în cazul în care proprietățile pe care le transmit au defecte de titlu. Cu toate acestea, în unele cazuri, atunci când un contract imobiliar impune acest lucru, actul de proprietate al reprezentantului personal, al administratorului sau al tutorelui se poate baza pe un act de garanție sau pe un act de garanție specială, mai degrabă decât pe un act de proprietate simplă. Aceste acte sunt, de asemenea, menționate în cele mai frecvent utilizate contracte imobiliare: (a) contractul obișnuit și contractul „AS IS”. Residential Contracts for Sale and Purchase, aprobate de Florida Realtors® și The Florida Bar, la punctul 18.H., și (b) Contractul de vânzare-cumpărare rezidențială, aprobat de Florida Realtors®, la punctul 10.
Life Estate Deeds: Actele Life Estate Deeds se bazează, de asemenea, în mod regulat pe Fee Simple Deed, dar pot fi similare cu Warranty Deed sau Special Warranty Deed. Aceste acte transmit proprietatea unei sau mai multor persoane pe durata vieții acestora, care se încheie la moartea sa în cazul unei persoane sau la ultimul lor deces în cazul mai multor persoane. Această proprietate este cunoscută sub numele de „proprietate pe viață” și conferă titularului dreptul de a poseda, de a locui și de a utiliza proprietatea în timpul vieții sale. Actul de proprietate continuă să precizeze că, la moartea chiriașului pe viață, proprietatea este apoi deținută de o altă persoană sau de alte persoane în regim de proprietate simplă. Dreptul de proprietate al acestor persoane se numește „dobândă rămasă”, iar acestea sunt numite „restanțieri”. Aceste acte sunt utilizate pentru planificarea succesorală, atât în cazul unor succesiuni mici, pentru a evita succesiunea, în cazul în care o casă sau un alt teren reprezintă activul principal, cât și în cazul unor succesiuni mari, pentru reședința principală sau terenul de domiciliu, în cazul în care proprietarul (proprietarii) dorește (doresc) să dețină beneficiile legale ale proprietății, utilizând în același timp trusturi vii sau revocabile pentru a evita succesiunea și, eventual, taxele succesorale. De obicei, proprietarul proprietății își va transmite propria proprietate pentru el însuși (și adesea pentru soțul său sau soția sa) pe viață și va transmite interesul rămas moștenitorilor săi.
Sweeney Law, P.A. are o vastă experiență în redactarea, revizuirea și litigarea chestiunilor pentru toate tipurile de acte de proprietate
Brendan A. Sweeney, Esq, LL.M., de la Sweeney Law, P.A., o firmă de tip boutique din Fort Lauderdale, Florida, se ocupă în mod regulat de probleme complexe de tranzacționare și litigii în toată Florida. Brendan A. Sweeney, Esq., LL.M. este un avocat cu rating AV Preeminent Martindale, care a fost recunoscut ca Super Avocat al Floridei în 2019, Florida Legal Elite în 2019 și ca Florida Super Lawyer Rising Star în 2018, 2017, 2016, 2015 și 2014. Dacă aveți întrebări și/sau probleme legate de acte de proprietate, atunci contactați imediat Sweeney Law, P.A. la (954) 440-3993 pentru a vă proteja drepturile. www.sweeneylawpa.com.
