Ci sono essenzialmente quattro tipi fondamentali di atti in Florida e alcuni specializzati aggiuntivi basati su quei quattro. Questi quattro tipi di base di atti, in ordine di beneficio decrescente per il Grantee, sono: l’Atto di Garanzia, l’Atto di Garanzia Speciale, l’Atto Fee Simple, e il Quit Claim Deed. Inoltre, ci sono gli atti specializzati come l’Atto del Rappresentante Personale, l’Atto del Fiduciario, l’Atto del Guardiano e l’Atto di Proprietà Vitalizia.
Tutti gli atti di cui sopra, tranne l’Atto di Quit Claim, trasmettono espressamente la proprietà semplice a pagamento della proprietà. “Fee simple” significa piena e completa proprietà della proprietà che può essere ereditata dagli eredi del proprietario o devoluta dalla volontà del proprietario o dal trust ai beneficiari del proprietario. Pertanto, la proprietà semplice non termina alla morte del proprietario ed è più di un semplice diritto di possesso come un contratto di locazione dà un inquilino.
L’atto di garanzia generale.
L’atto di garanzia generale è l’atto più comune utilizzato nella vendita di proprietà residenziali. È uno degli atti richiesti nei contratti immobiliari più comunemente usati: (a) il regolare e “AS IS” Contratti residenziali per la vendita e l’acquisto, approvato dalla Florida Realtors ® e The Florida Bar, nel paragrafo 18.H., e (b) il contratto per la vendita residenziale e di acquisto, approvato dalla Florida Realtors ®, nel paragrafo 10. Questo atto fa più che trasmettere il titolo di proprietà semplice dal venditore all’acquirente, fornisce anche alcuni “patti di titolo”. Questi patti sono garanzie che il venditore fa e che sono applicabili in tribunale dall’acquirente contro il venditore, così se uno dei patti o delle promesse non è vero, l’acquirente può ottenere una sentenza contro il venditore per i danni che l’acquirente ha subito come risultato del patto o della promessa non veritiera.
Il General Warranty Deed fornisce cinque patti di titolo:
- Il Patto di Seisin: Il venditore possiede di fatto la proprietà che viene trasmessa, è l’unico proprietario ed è l’unica parte in possesso.
- Il Patto del Diritto di Trasmissione: Il venditore ha il diritto di trasferire la proprietà.
- Il Patto contro i gravami: Il venditore afferma che non ci sono gravami non rivelati o non visibili contro la proprietà che viene trasferita.
- Il Patto di Quieto Godimento: Il venditore dichiara che l’uso, il possesso e il godimento della proprietà da parte dell’acquirente non saranno disturbati o “inquietati” a causa di un difetto nel titolo di proprietà.
- Il Patto di Garanzia Generale: Il venditore proteggerà l’acquirente da danni causati da difetti nel titolo di proprietà e difenderà l’acquirente da qualsiasi reclamo da parte di altri sul titolo di proprietà.
È importante affermare che i cinque patti di proprietà che un venditore dà in un Atto di Garanzia Generale sono dati non solo per conto del venditore, ma per conto di tutti i precedenti proprietari della proprietà dall’inizio dei tempi. Pertanto, se un proprietario precedente ha violato uno dei cinque patti di titolo, creando così un difetto di titolo attuale, il venditore attuale è responsabile della correzione del difetto. Quest’obbligo del venditore di correggere i difetti di titolo causati dagli atti precedenti e dalle omissioni dei proprietari precedenti è un’importante differenza tra gli Atti di Garanzia e gli Atti di Garanzia Speciale.
Normalmente qui è dove inserirei la giurisprudenza per mostrare un esempio di controversia che riguarda un Atto di Garanzia Generale. Tuttavia, tali cause non sono più molto comuni a causa della fornitura di un’assicurazione sul titolo alla chiusura della vendita di una proprietà. Ora, gli acquirenti presentano reclami alle loro compagnie di assicurazione del titolo per i danni causati dai difetti del titolo. Presentare un reclamo assicurativo è in genere più facile che (a) trovare il venditore della proprietà, (b) intentare una causa, (c) vincere la causa contro il venditore, e (d) costringere il venditore a pagare la sentenza risultante. Infatti, queste difficoltà e i loro costi sono gli scopi per la concezione dell’assicurazione sul titolo di proprietà e la sua attuale prevalenza.
Infine, è importante notare che la consegna di un Atto di Garanzia da parte di un venditore, nonostante abbia tutti i precedenti cinque patti sul titolo, non garantisce all’acquirente che l’acquirente sarà proprietario della proprietà indicata nell’Atto di Garanzia. Se un venditore non possiede veramente una proprietà, l’atto di garanzia non la trasmetterà all’acquirente. Mentre l’acquirente avrà il diritto di citare in giudizio il venditore per violazione probabilmente di tutti e cinque i patti di proprietà e ottenere una sentenza contro il venditore, se il venditore non ha denaro o altri beni con cui pagare l’acquirente, l’atto di garanzia con i suoi patti di proprietà non sarà di alcun beneficio per l’acquirente. Pertanto, è importante che l’acquirente richieda che un avvocato immobiliare o una società di titoli esegua una ricerca sui titoli e fornisca un’assicurazione sui titoli che assicuri che, quando l’atto di garanzia del venditore viene registrato, l’acquirente abbia un buon titolo commerciabile per la proprietà.
C’è una versione speciale dell’atto di garanzia generale. E’ conosciuto come Statutory Warranty Deed (Atto di Garanzia Statutaria) è un atto di garanzia creato statutariamente dalle sezioni 689.02 e 689.03 degli Statuti della Florida. Essenzialmente è una versione ridotta del General Warranty Deed che fornisce tutti i cinque patti di titolo di un General Warranty Deed descritti sopra.
La sezione 689.02 fornisce un modulo che può essere usato per uno Statutory Warranty Deed. Quel modulo riduce efficacemente il paragrafo dell’Atto di Garanzia Generale che fornisce i cinque (5) patti di proprietà in una sola frase:
“Il concedente garantisce pienamente il titolo di proprietà del suddetto terreno, e difenderà lo stesso contro le legittime richieste di tutte le persone.”
Sezione 689.03 afferma poi che l’Atto di Garanzia Statutaria deve includere tutti i patti di diritto comune di proprietà come se i patti fossero specificati nell’atto.
L’Atto di Garanzia Speciale.
Simile all’Atto di Garanzia Generale, l’Atto di Garanzia Speciale trasmette la proprietà semplice e ha gli stessi cinque patti di proprietà. Dove lo Special Warranty Deed differisce è che l’applicazione dei cinque patti di proprietà è limitata solo al periodo di tempo in cui il venditore possedeva la proprietà. Di conseguenza, se un venditore dà a un acquirente un Atto di Garanzia Speciale, e l’acquirente scopre successivamente che un proprietario precedente ha violato uno dei cinque patti di titolo, creando un difetto di titolo attuale, il venditore attuale non è responsabile della correzione del difetto perché il venditore non ha violato il patto.
Il Fee Simple Deed.
Con un Fee Simple Deed, come con i Warranty Deeds e gli Special Warranty Deeds, il venditore trasmette il titolo semplice a pagamento, ma a differenza dei Warranty Deeds e degli Special Warranty Deeds, il venditore non fornisce garanzie o patti di titolo, trasmette semplicemente il titolo semplice a pagamento.
Quindi, il Fee Simple Deed non ha alcun paragrafo di garanzia o patti di titolo. Invece, spesso solo la seguente dichiarazione è al loro posto:
“The Grantee shall have and hold the said property in fee simple forever.”
Il Quit Claim Deed.
Contrariamente alla credenza popolare, il Quit Claim Deed non era inteso, e non pretende, di trasmettere effettivamente qualsiasi tipo di proprietà nella proprietà, tanto meno la proprietà fee simple. Infatti, non contiene alcun patto di proprietà. Lo scopo principale di un Quit Claim Deed è quello di servire come strumento per chiarire i titoli di proprietà ed eliminare i difetti di titolo. L’offerta di un Quit Claim Deed è un rilascio e trasferimento, con o senza compenso, da parte di una persona che ha o potrebbe avere una rivendicazione di qualche diritto o interesse in una proprietà o la sua proprietà. È da qui che deriva il nome di questo atto, perché il donatore sta rinunciando o “rinunciando” alla sua “pretesa” di proprietà, indipendentemente da ciò che potrebbe essere.
Anche se il firmatario o il concedente di un Quit Claim Deed viene pagato, lui o lei non garantisce che sta trasmettendo alcun diritto di proprietà in una proprietà, e, di conseguenza, non ha alcuna responsabilità se nessun diritto di proprietà viene trasmesso. Fondamentalmente, una persona che firma un Quit Claim Deed sta dicendo che non garantisce di possedere o di avere un diritto valido su qualsiasi parte della proprietà, o se lo fa, non garantisce che tipo di proprietà sia, ma se ha una proprietà o un diritto, qualunque esso sia, lo trasmette a voi. Mentre un Quit Claim Deed non dà molte garanzie al suo destinatario, ha due caratteristiche che lo definiscono: (1) qualsiasi interesse o rivendicazione che il firmatario o il concedente ha effettivamente viene trasmesso, mentre (2) il firmatario o il concedente rassicura che non sta assumendo alcuna responsabilità firmando il Quit Claim Deed, indipendentemente da ciò che viene o non viene trasmesso da esso.
Variazioni speciali degli atti.
L’atto del rappresentante personale, del fiduciario e del tutore: A volte, le persone che servono come rappresentanti personali, fiduciari e tutori vendono e trasmettono la proprietà di altri ad acquirenti. Le persone in queste posizioni servono in qualità di fiduciari. Una persona che serve in qualità di fiduciario svolge affari per conto di, o gestisce il denaro di altri, non a proprio beneficio, ma a beneficio dei proprietari, e il fiduciario deve agire in buona fede e in fiducia per conto dei proprietari. Convenzionalmente, i fiduciari come i rappresentanti personali, i fiduciari e i tutori, vendono e trasmettono la proprietà di altri, di cui in genere spesso hanno poca conoscenza e non possiedono personalmente. Gli atti del rappresentante personale, dell’amministratore fiduciario e del tutore sono in realtà basati su atti semplici, e di conseguenza, tipicamente non hanno patti di titolo o garanzie, poiché i rappresentanti personali, gli amministratori fiduciari e i tutori non agiscono per se stessi, ma per conto di altri che sono i proprietari della proprietà. Poiché i loro atti non hanno garanzie, i rappresentanti personali, gli amministratori fiduciari e i tutori sono protetti dall’essere ritenuti personalmente responsabili dagli acquirenti se le proprietà che i fiduciari trasmettono hanno difetti di titolo. In alcuni casi però, quando un contratto immobiliare lo richiede, l’atto di un rappresentante personale, fiduciario o tutore può essere basato su un atto di garanzia o un atto di garanzia speciale, piuttosto che un atto semplice. Questi atti sono anche referenziati nei contratti immobiliari più comunemente usati: (a) il regolare e lo “AS IS Contratti residenziali per la vendita e l’acquisto, approvati da Florida Realtors® e The Florida Bar, nel paragrafo 18.H., e (b) il contratto per la vendita e l’acquisto residenziale, approvato da Florida Realtors®, nel paragrafo 10.
Life Estate Deeds: I Life Estate Deeds sono anche regolarmente basati sul Fee Simple Deed, ma possono essere simili al Warranty Deed o allo Special Warranty Deed. Questi atti trasmettono la proprietà a una o più persone per la loro vita o vite, terminando alla sua morte per una persona o all’ultima delle loro morti per più di una persona. Questa proprietà è conosciuta come una “proprietà a vita”, e dà al titolare il diritto di possedere, vivere e usare la proprietà durante la sua vita. L’atto prosegue affermando che, alla morte dell’inquilino a vita, la proprietà è poi di proprietà di un’altra persona o di altre persone in fee simple. La proprietà di queste persone è chiamata “remainder interest”, ed esse sono chiamate “remaindermen”. Questi atti sono usati per la pianificazione del patrimonio, sia nei piccoli patrimoni per evitare la successione dove una casa o altro terreno è il bene primario, sia nei grandi patrimoni per la residenza primaria o la casa di proprietà dove il proprietario o i proprietari vogliono tenere i benefici legali della casa di proprietà mentre usano anche trust viventi o revocabili per evitare la successione e possibilmente le tasse sul patrimonio. Di solito, il proprietario della proprietà trasmette la sua proprietà a se stesso (e spesso al suo coniuge) per tutta la vita e trasmette l’interesse residuo ai suoi eredi.
Sweeney Law, P.A. ha una vasta esperienza nella redazione, revisione e contenzioso di questioni per tutti i tipi di atti di proprietà
Brendan A. Sweeney, Esq, LL.M., di Sweeney Law, P.A., uno studio boutique a Fort Lauderdale, Florida, gestisce regolarmente complesse questioni transazionali e di contenzioso in tutta la Florida. Brendan A. Sweeney, Esq., LL.M. è un AV Preeminent Martindale Rated Attorney, che è stato riconosciuto come Florida Super Lawyer nel 2019, Florida Legal Elite nel 2019, e come Florida Super Lawyer Rising Star nel 2018, 2017, 2016, 2015, e 2014. Se avete domande e/o problemi sugli atti di proprietà, contattate Sweeney Law, P.A. al (954) 440-3993 immediatamente per proteggere i vostri diritti. www.sweeneylawpa.com.
