Det finns i huvudsak fyra grundläggande typer av handlingar i Florida och ytterligare några specialiserade typer baserade på dessa fyra. De fyra grundläggande typerna av handlingar är, i ordning efter avtagande nytta för mottagaren, följande: Warranty Deed, Special Warranty Deed, Fee Simple Deed och Quit Claim Deed. Dessutom finns det specialiserade handlingar, t.ex. handlingar för personliga representanter, förvaltare, förmyndare och dödsbon.
Alla ovanstående handlingar, med undantag för Quit Claim Deed, förmedlar uttryckligen fee simple äganderätt till fastigheten. ”Fee simple” innebär full och fullständig äganderätt till egendom som kan ärvas av ägarens arvingar eller som genom ägarens testamente eller trust kan överlåtas till ägarens förmånstagare. Fee simple-ägande av egendom upphör därför inte vid ägarens död och är mer än en ren besittningsrätt som ett hyresavtal ger en hyresgäst.
Den allmänna garantihandlingen.
Den allmänna garantihandlingen är den vanligaste handlingen som används vid försäljning av bostadsfastigheter. Det är en av de handlingar som efterfrågas i de vanligaste fastighetsavtalen: (a) det vanliga och ”i befintligt skick”. Bostadskontrakt för försäljning och köp, som godkänts av Florida Realtors® och The Florida Bar, i punkt 18.H, och b) Kontrakt för försäljning och köp av bostäder, som godkänts av Florida Realtors®, i punkt 10. Denna handling gör mer än att bara överföra en enkel äganderätt till fastigheten från säljaren till köparen, den innehåller också vissa ”avtal om äganderätt”. Dessa avtal är garantier som säljaren lämnar och som kan verkställas i domstol av köparen mot säljaren, så om ett av avtalen eller löftena skulle vara osant kan köparen få en dom mot säljaren för de skador som köparen ådragit sig till följd av att avtalet eller löftet var osant.
Den allmänna garantihandlingen ger fem avtal om äganderätten:
- The Covenant of Seisin: Säljaren äger i själva verket den egendom som överlåts, är ensam ägare och är den enda som innehar den.
-
- Avtalet om rätten att överlåta: Säljaren har rätt att överlåta egendomen.
- Pakten mot belastning: Säljaren har rätt att överlåta egendomen.
- Pakten mot belastningar: Säljaren försäkrar att det inte finns några icke offentliggjorda eller osynliga belastningar på den egendom som överlåts.
-
- Pakten om lugn och ro: Säljaren försäkrar att det inte finns några icke offentliggjorda eller osynliga belastningar på den egendom som överlåts: Säljaren hävdar att köparens användning, innehav och åtnjutande av fastigheten inte kommer att störas eller ”oroas” på grund av en defekt i äganderätten till fastigheten.
-
- Avtalet om allmänna garantier: Säljaren hävdar att köparen inte kommer att störas eller ”oroas” på grund av en defekt i äganderätten till fastigheten: Säljaren kommer att skydda köparen från skador som orsakas av fel i äganderätten och försvara köparen mot andras anspråk på äganderätten till fastigheten.
Det är viktigt att konstatera att de fem avtal om äganderätt som en säljare ger i en General Warranty Deed inte bara ges för säljarens räkning, utan även för alla tidigare ägare av fastigheten sedan tidernas begynnelse. Om en tidigare ägare har brutit mot ett av de fem avtalen om äganderätt och därmed skapat en aktuell brist i äganderätten är den nuvarande säljaren ansvarig för att avhjälpa bristen. Säljarens skyldighet att rätta till defekter i äganderätten som orsakats av tidigare ägares tidigare handlingar och försummelser är en viktig skillnad mellan Warranty Deeds och Special Warranty Deeds.
Normalt sett är det här jag skulle infoga rättspraxis för att visa ett exempel på en rättstvist som rör ett General Warranty Deed. Sådana stämningar är dock inte särskilt vanliga längre på grund av tillhandahållandet av en titelförsäkring vid avslutandet av försäljningen av fastigheten. Nu lämnar köparna in krav till sina försäkringsbolag för skador som orsakats av fel i äganderätten. Att lämna in ett försäkringsanspråk är vanligtvis lättare än att a) hitta säljaren av fastigheten, b) lämna in en stämningsansökan, c) vinna stämningen mot säljaren och d) tvinga säljaren att betala den resulterande domen. I själva verket är det dessa svårigheter och deras kostnader som är syftet med utformningen av titelförsäkringen och dess nuvarande utbredning.
Sist är det viktigt att notera att säljarens utfärdande av en Warranty Deed, trots att den har alla de fem föregående titelförbindelserna, inte garanterar köparen att köparen kommer att äga den fastighet som anges i Warranty Deed. Om säljaren inte verkligen äger en fastighet kommer garantihandlingen inte att överföra den till köparen. Köparen har visserligen rätt att stämma säljaren för brott mot troligen alla fem äganderättsavtalen och få en dom mot säljaren, men om säljaren inte har några pengar eller andra tillgångar med vilka han eller hon kan betala köparen, kommer garantihandlingen med dess äganderättsavtal inte att vara till någon nytta för köparen. Därför är det viktigt att köparen kräver att en fastighetsadvokat eller ett fastighetsbolag utför en undersökning av äganderätten och tillhandahåller en försäkring som garanterar att köparen, när säljarens Warranty Deed registreras, har en god och säljbar äganderätt till fastigheten.
Det finns en särskild version av General Warranty Deed. Den är känd som Statutory Warranty Deed och är en garantihandling som skapats genom Florida Statutes Sections 689.02 och 689.03. I huvudsak är det en kortversion av General Warranty Deed som innehåller alla de fem avtalen i en General Warranty Deed som beskrivs ovan.
Avsnitt 689.02 innehåller ett formulär som kan användas för en Statutory Warranty Deed. I det formuläret reduceras effektivt det stycke i den allmänna garantihandlingen som innehåller de fem (5) avtalen om äganderätten till en enda mening:
”Grantor garanterar härmed helt och hållet äganderätten till den nämnda marken och kommer att försvara den mot alla personers lagliga anspråk, oavsett vem som gör det.”
Avsnitt 689.02.03 anger sedan att Statutory Warranty Deed ska anses innefatta alla common law covenants of title som om covenants var särskilt angivna i handlingen.
Den särskilda garantihandlingen.
Den särskilda garantihandlingen.
Som liknar den allmänna garantihandlingen överlåter den särskilda garantihandlingen fee simple-titel och har samma fem covenants of title. Det som skiljer den särskilda garantihandlingen från den andra är att tillämpningen av de fem äganderättsavtalen är begränsad till endast den tidsperiod under vilken säljaren ägde fastigheten. Om en säljare ger en köpare en Special Warranty Deed och köparen senare upptäcker att en tidigare ägare har brutit mot en av de fem äganderättsavtalen, vilket har skapat ett aktuellt äganderättsligt fel, är den nuvarande säljaren följaktligen inte ansvarig för att rätta till felet eftersom säljaren inte har brutit mot avtalet.
The Fee Simple Deed.
Med en Fee Simple Deed, liksom med Warranty Deeds och Special Warranty Deeds, överlåter säljaren en fee simple-titel, men till skillnad från Warranty Deeds och Special Warranty Deeds ger säljaren inga garantier eller avtal om äganderätt, utan överlåter helt enkelt fee simple-titeln.
Det innebär att Fee Simple Deed inte har något garantiavsnitt eller avtal om äganderätt. I stället finns ofta endast följande uttalande i deras ställe:
”The Grantee shall have and hold the said property in fee simple forever.”
The Quit Claim Deed.
I motsats till vad många tror var inte Quit Claim Deed tänkt, och gör inte anspråk på, att faktiskt förmedla någon typ av äganderätt till egendom, än mindre fee simple äganderätt. Det innehåller i själva verket inga äganderättsavtal. Huvudsyftet med en Quit Claim Deed är att fungera som ett verktyg för att rensa äganderätten till en fastighet och eliminera defekter i äganderätten. Erbjudandet av en Quit Claim Deed innebär att en person som har eller kan ha anspråk på en rättighet eller ett intresse i en fastighet eller dess äganderätt släpper och överlåter den, med eller utan ersättning. Det är därifrån som namnet på denna handling kommer, eftersom givaren ger upp eller ”lämnar” sitt ”anspråk” på egendom oavsett vad det kan vara.
Även om undertecknaren eller givaren av en Quit Claim Deed får betalt, garanterar han eller hon inte att han eller hon överför någon äganderätt till en fastighet, och som en följd av detta har han eller hon inget ansvar om ingen äganderätt överförs. I princip säger en person som undertecknar en Quit Claim Deed att han eller hon inte garanterar att han eller hon äger eller har ett giltigt anspråk på någon del av egendomen, eller om han eller hon har ett giltigt anspråk på någon del av egendomen, eller om han eller hon har ett giltigt anspråk på någon del av egendomen, garanterar han eller hon inte vilken typ av äganderätt det rör sig om, men om han eller hon har ett ägande eller ett anspråk, oavsett vad det rör sig om, så överlåter han eller hon det till dig. Även om en Quit Claim Deed inte ger många garantier till mottagaren har den två utmärkande egenskaper: (1) alla intressen eller anspråk som undertecknaren eller upplåtaren faktiskt har överförs, medan (2) undertecknaren eller upplåtaren försäkrar att han eller hon inte tar på sig något ansvar genom att underteckna Quit Claim Deed, oavsett vad som överförs eller inte överförs.
Speciella varianter av handlingar.
Personliga representanters, förvaltares och förmyndares handlingar: Ibland säljer och överlåter personer som fungerar som personliga ombud, förvaltare och förmyndare andras egendom till köpare. Personer i dessa positioner har en förtroendeställning. En person som har en förtroendeställning gör affärer för andras räkning eller hanterar andras pengar, inte för sin egen räkning utan för ägarnas räkning, och förtroendemannen måste agera i god tro och i förtroende för ägarnas räkning. Vanligtvis säljer och överlåter förvaltare, t.ex. personliga ombud, förvaltare och förmyndare, andras egendom, som de vanligtvis ofta har liten kännedom om och som de inte äger personligen. Personliga företrädares, förvaltares och förmyndares handlingar är i själva verket baserade på Fee Simple-handlingar och har därför vanligtvis inga avtal eller garantier om äganderätt, eftersom de personliga företrädarna, förvaltarna och förmyndarna inte agerar för egen räkning utan för andras räkning, som är ägare till egendomen. Eftersom deras handlingar inte innehåller några garantier är personliga ombud, förvaltare och förmyndare skyddade från att hållas personligen ansvariga av köparna om de fastigheter som förvaltarna överlåter skulle ha brister i äganderätten. I vissa fall, när ett fastighetsavtal kräver det, kan dock en personlig företrädares, förvaltares eller förmyndares handling baseras på en garantihandling eller en särskild garantihandling i stället för en fee simple-handling. Dessa handlingar nämns också i de vanligaste fastighetsavtalen: (a) det vanliga och ”i befintligt skick”. Residential Contracts for Sale and Purchase, som godkänts av Florida Realtors® och The Florida Bar, i punkt 18.H, och (b) Contract for Residential Sale and Purchase, som godkänts av Florida Realtors®, i punkt 10.
Life Estate Deeds: Life Estate Deeds är också regelbundet baserade på Fee Simple Deed, men kan likna Warranty Deed eller Special Warranty Deed. Dessa handlingar överlåter egendom till en eller flera personer för deras liv eller liv, och upphör vid hans eller hennes död för en person eller den sista av deras dödsfall för flera personer. Denna äganderätt kallas ”life estate” och ger innehavaren rätt att äga, bo på och använda egendomen under sin livstid. I handlingen anges vidare att vid livshyresgästens död ägs fastigheten sedan av en annan person eller andra personer i fee simple. Dessa personers äganderätt kallas för ”restränta” och de kallas för ”remaindermen”. Dessa handlingar används vid bodelning, både i små dödsbon för att undvika bodelning där ett hus eller annan mark är den viktigaste tillgången, och i stora dödsbon för den primära bostaden eller homestead där ägaren/ägarna vill behålla de rättsliga fördelarna med homestead samtidigt som man använder levande eller återkalleliga truster för att undvika bodelning och eventuell skatt på dödsboet. Vanligtvis överlåter fastighetsägaren sin egen egendom till sig själv (och ofta till sin make eller maka) på livstid och överlåter resterande andelar till sina arvingar.
Sweeney Law, P.A. har stor erfarenhet av att utarbeta, granska och föra talan i ärenden som rör alla typer av äganderättshandlingar
Brendan A. Sweeney, Esq.., LL.M., från Sweeney Law, P.A., en boutiquefirma i Fort Lauderdale, Florida, hanterar regelbundet komplexa transaktioner och tvister i hela Florida. Brendan A. Sweeney, Esq., LL.M. är en AV Preeminent Martindale Rated Attorney, som har erkänts som Florida Super Lawyer 2019, Florida Legal Elite 2019 och som Florida Super Lawyer Rising Star 2018, 2017, 2016, 2015 och 2014. Om du har några frågor och/eller problem med äganderättshandlingar ska du kontakta Sweeney Law, P.A. på (954) 440-3993 omedelbart för att skydda dina rättigheter. www.sweeneylawpa.com.
By Sweeney Law, PA | Posted on september 3, 2019